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Appartement

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface79.06m²
Coût Total181 406€
Loyer Annuel9 166€
Rentabilité5.05%
Cashflow/mois-830€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 450 €
Surface : 79.06 m²
Prix au m² : 1 447,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique collectif, Nombre d'égages : 3, Cave

À VENDRE : appartement T3 à fort potentiel situé en centre-ville de Blois. Avec une superficie de 79 m², cet appartement spacieux vous offre un cadre de vie agréable et fonctionnel de plain-pied Dès votre entrée, vous serez séduit par le vaste salon de 25,92 m², idéal pour accueillir vos amis et votre famille. La lumière naturelle inonde cet espace grâce à son orientation est, créant une atmosphère chaleureuse tout au long de la journée. La cuisine, aménagée avec soin, est prête à accueillir vos talents culinaires et à rendre vos repas encore plus savoureux. L'appartement dispose de deux chambres confortables, parfaites pour se reposer après une longue journée. Vous apprécierez également le confort d'un chauffage collectif électrique, garantissant une température agréable en toute saison. Pour votre commodité, cet appartement est situé dans une résidence avec un accès facile à un parking privé , vous évitant ainsi les tracas du stationnement. De plus, vous bénéficierez de deux caves, idéales pour le rangement de vos affaires personnelles. La localisation est un atout majeur : à proximité, vous trouverez plusieurs supermarchés, dont Cora et E.Leclerc, ainsi que des boulangeries comme Amandine et Hamet pour vos petits plaisirs quotidiens. Les familles apprécieront la proximité des écoles, notamment le Lycée général et technologique François Philibert Dessaignes et plusieurs écoles primaires. Enfin, pour votre santé et votre bien-être, plusieurs pharmacies sont accessibles à moins de 1000 mètres. Ce bien rare combine confort, praticité et proximité des commodités, faisant de cet appartement un lieu de vie idéal pour une famille ou un couple. N'attendez plus pour découvrir ce bien qui pourrait devenir votre nouveau chez-vous ! Logement à consommation énergétique excessive - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Blois-41000/373

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.590819, 1.345617
Total : 181 406€
Prix d'acquisition : 114 450€
Travaux : 57 800€
Valeur du bien : 172 250€
Frais de notaire : 9 156€
Coût estimé : 9 156€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.06m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9166€/an
Fourchette totale : 613€ - 951€/mois
Fourchette annuelle : 7362€ - 11412€/an
Rentabilité brute :5.05%
Fourchette de rentabilité :4.06% - 6.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 406€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :908,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 961,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 042,36€
Coût de l'assurance :15 873,02€
Taxe foncière : 3 796,75€/an
Soit par mois : 316,40€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 316,40€/mois
Soit par an : 3 796,75€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 763,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 593,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-830,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 373 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif électrique
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 22 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 800 €(731 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:24 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:11 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 100€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 50€/m² = 1100€, Main d'œuvre: incluse
  • Entrée - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 166 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 270 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 406 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 635 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 797 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 797 €/an
Calcul : 316 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 298 €
Revenus locatifs : +9 166 €
Charges déductibles : -72 298 €
Résultat foncier Année 1 : -63 132 €(Déficit de 63 132 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 732 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 498 €/an
Revenus locatifs : +9 166 €
Charges déductibles : -14 498 €
Résultat foncier Années 2+ : -5 332 €/an(Déficit de 5 332 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41732.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 393 €(65% de 114 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 705 €/an
Calcul : 74 393 € × 3,636% = 2 705 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 166 €72 304 €6 276 €-63 138 €21 400 €41 738 €41 738 €
29 349 €14 340 €6 111 €-4 991 €4 991 €-41 738 €
39 536 €14 169 €5 941 €-4 633 €4 633 €-41 738 €
49 727 €13 993 €5 765 €-4 266 €4 266 €-41 738 €
59 921 €13 810 €5 582 €-3 889 €3 889 €-41 738 €
610 120 €13 621 €5 393 €-3 502 €3 502 €-41 738 €
710 322 €13 426 €5 197 €-3 103 €3 103 €-41 738 €
810 529 €13 223 €4 994 €-2 694 €2 694 €-41 738 €
910 739 €13 013 €4 784 €-2 274 €2 274 €-41 738 €
1010 954 €12 795 €4 567 €-1 841 €1 841 €-41 738 €
1111 173 €12 570 €4 342 €-1 397 €1 397 €-41 738 €
1211 396 €12 337 €4 109 €-941 €941 €--
1311 624 €12 096 €3 867 €-471 €471 €--
1411 857 €11 845 €3 617 €11 €---
1512 094 €11 587 €3 358 €507 €---
1612 336 €11 318 €3 090 €1 017 €---
1712 583 €11 041 €2 812 €1 542 €---
1812 834 €10 753 €2 525 €2 081 €---
1913 091 €10 455 €2 227 €2 636 €---
2013 353 €10 147 €1 918 €3 206 €---
2113 620 €9 827 €1 599 €3 792 €---
2213 892 €9 497 €1 268 €4 395 €---
2314 170 €9 154 €926 €5 016 €---
2414 453 €8 800 €571 €5 654 €---
2514 742 €8 432 €204 €6 310 €---
TOTAL293 580 €354 553 €91 042 €-60 973 €55 403 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 16 621 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -60 973 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 166 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 925 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 925 €-6 420 €+8 345 €
2+1 925 €-1 497 €+3 422 €
3+1 925 €-1 390 €+3 315 €
4+1 925 €-1 280 €+3 205 €
5+1 925 €-1 167 €+3 092 €
6+1 925 €-1 050 €+2 975 €
7+1 925 €-931 €+2 856 €
8+1 925 €-808 €+2 733 €
9+1 925 €-682 €+2 607 €
10+1 925 €-552 €+2 477 €
11+1 925 €-419 €+2 344 €
12+1 925 €-282 €+2 207 €
13+1 925 €-141 €+2 066 €
14+1 925 €+3 €+1 922 €
15+1 925 €+152 €+1 773 €
16+1 925 €+305 €+1 620 €
17+1 925 €+463 €+1 462 €
18+1 925 €+624 €+1 301 €
19+1 925 €+791 €+1 134 €
20+1 925 €+962 €+963 €
21+1 925 €+1 138 €+787 €
22+1 925 €+1 319 €+606 €
23+1 925 €+1 505 €+420 €
24+1 925 €+1 696 €+229 €
25+1 925 €+1 893 €+32 €
Total+48 125 €-5 770 €+53 895 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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