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Appartement

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface79.06
Coût Total181 406
Loyer Annuel9 166
Rentabilité5.05%
Cashflow/mois-830
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 450 €
Surface : 79.06 m²
Prix au m² : 1 447,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique collectif, Nombre d'égages : 3, Cave

À VENDRE : appartement T3 à fort potentiel situé en centre-ville de Blois. Avec une superficie de 79 m², cet appartement spacieux vous offre un cadre de vie agréable et fonctionnel de plain-pied Dès votre entrée, vous serez séduit par le vaste salon de 25,92 m², idéal pour accueillir vos amis et votre famille. La lumière naturelle inonde cet espace grâce à son orientation est, créant une atmosphère chaleureuse tout au long de la journée. La cuisine, aménagée avec soin, est prête à accueillir vos talents culinaires et à rendre vos repas encore plus savoureux. L'appartement dispose de deux chambres confortables, parfaites pour se reposer après une longue journée. Vous apprécierez également le confort d'un chauffage collectif électrique, garantissant une température agréable en toute saison. Pour votre commodité, cet appartement est situé dans une résidence avec un accès facile à un parking privé , vous évitant ainsi les tracas du stationnement. De plus, vous bénéficierez de deux caves, idéales pour le rangement de vos affaires personnelles. La localisation est un atout majeur : à proximité, vous trouverez plusieurs supermarchés, dont Cora et E.Leclerc, ainsi que des boulangeries comme Amandine et Hamet pour vos petits plaisirs quotidiens. Les familles apprécieront la proximité des écoles, notamment le Lycée général et technologique François Philibert Dessaignes et plusieurs écoles primaires. Enfin, pour votre santé et votre bien-être, plusieurs pharmacies sont accessibles à moins de 1000 mètres. Ce bien rare combine confort, praticité et proximité des commodités, faisant de cet appartement un lieu de vie idéal pour une famille ou un couple. N'attendez plus pour découvrir ce bien qui pourrait devenir votre nouveau chez-vous ! Logement à consommation énergétique excessive - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Blois-41000/373

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.590819, 1.345617
Total : 181 406
Prix d'acquisition : 114 450
Travaux : 57 800
Valeur du bien : 172 250
Frais de notaire : 9 156
Coût estimé : 9 156
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.06
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9166€/an
Fourchette totale : 613€ - 951€/mois
Fourchette annuelle : 7362€ - 11412€/an
Rentabilité brute :5.05%
Fourchette de rentabilité :4.06% - 6.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 406
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :908,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 961,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 042,36
Coût de l'assurance :15 873,02
Taxe foncière : 3 796,75€/an
Soit par mois : 316,40€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 316,40€/mois
Soit par an : 3 796,75€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 763,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 593,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-830,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 373 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif électrique
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 22 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 800(731 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:24 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:11 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 100
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 50€/m² = 1100€, Main d'œuvre: incluse
  • Entrée - Peinture:300
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 166 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 270 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 406 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 635 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 797 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 797 €/an
Calcul : 316 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 298
Revenus locatifs : +9 166
Charges déductibles : -72 298
Résultat foncier Année 1 : -63 132(Déficit de 63 132 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 732
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 498 €/an
Revenus locatifs : +9 166
Charges déductibles : -14 498
Résultat foncier Années 2+ : -5 332 €/an(Déficit de 5 332 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41732.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 450
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 393(65% de 114 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 705 €/an
Calcul : 74 393 € × 3,636% = 2 705
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 16672 3046 276-63 13821 400 €41 738 €41 738 €
29 34914 3406 111-4 9914 991 €-41 738 €
39 53614 1695 941-4 6334 633 €-41 738 €
49 72713 9935 765-4 2664 266 €-41 738 €
59 92113 8105 582-3 8893 889 €-41 738 €
610 12013 6215 393-3 5023 502 €-41 738 €
710 32213 4265 197-3 1033 103 €-41 738 €
810 52913 2234 994-2 6942 694 €-41 738 €
910 73913 0134 784-2 2742 274 €-41 738 €
1010 95412 7954 567-1 8411 841 €-41 738 €
1111 17312 5704 342-1 3971 397 €-41 738 €
1211 39612 3374 109-941941 €--
1311 62412 0963 867-471471 €--
1411 85711 8453 61711---
1512 09411 5873 358507---
1612 33611 3183 0901 017---
1712 58311 0412 8121 542---
1812 83410 7532 5252 081---
1913 09110 4552 2272 636---
2013 35310 1471 9183 206---
2113 6209 8271 5993 792---
2213 8929 4971 2684 395---
2314 1709 1549265 016---
2414 4538 8005715 654---
2514 7428 4322046 310---
TOTAL293 580354 55391 042-60 97355 403Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 16 621
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -60 973
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 166 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 925 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 925-6 420+8 345
2+1 925-1 497+3 422
3+1 925-1 390+3 315
4+1 925-1 280+3 205
5+1 925-1 167+3 092
6+1 925-1 050+2 975
7+1 925-931+2 856
8+1 925-808+2 733
9+1 925-682+2 607
10+1 925-552+2 477
11+1 925-419+2 344
12+1 925-282+2 207
13+1 925-141+2 066
14+1 925+3+1 922
15+1 925+152+1 773
16+1 925+305+1 620
17+1 925+463+1 462
18+1 925+624+1 301
19+1 925+791+1 134
20+1 925+962+963
21+1 925+1 138+787
22+1 925+1 319+606
23+1 925+1 505+420
24+1 925+1 696+229
25+1 925+1 893+32
Total+48 125-5 770+53 895
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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