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Maison - 3 pièce(s) - 61 m²

Bien expiré
VilleAigues-Vives (11)
Surface61m²
Coût Total66 770€
Loyer Annuel5 786€
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois+84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 967,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village en pierre 2 faces de type 3 comprenant 2 chambres, une cuisine aménagée et équipée, un salon, une salle d'eau et un WC séparé. Elle est équipée de menuiseries en PVC double vitrage et moustiquaires. Le chauffage est assuré par des convecteurs électriques. La Toiture et les sanitaires ont été totalement rénovés. L'ensemble est situé en plein centre du village. Stationnement en face de la maison. IDEAL INVESTISSEUR, bonne rentabilité et faible impot foncier. Honoraires à la charge du vendeur

Numéro de mandat : 5316

Plus d'information :

  • Calme

Précision localisation : centre ville, école

Ville : Aigues-Vives
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11800
Total : 66 770€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 3 050€
Valeur du bien : 62 050€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 5.98€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 482€/mois
Loyer annuel estimé : 5786€/an
Fourchette totale : 365€ - 638€/mois
Fourchette annuelle : 4375€ - 7650€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 11.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 187,28 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 424 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-13 424€ (-18.5%)
Marge achat-revente :5 654€ (7.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :66 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :330,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :19,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 350,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 438,83€
Coût de l'assurance :5 842,38€
Taxe foncière : 578,55€/an
Soit par mois : 48,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 482,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 398,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 61 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration des menuiseries existantes si nécessaire
Quantité: 2 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des finitions dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 050 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 050€
    Isolation combles: 61 m² × 50€/m² = 3050€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 482 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 786 €/an
Calcul : 482 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 241 €/an
Base de calcul : Emprunt de 66 770 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 234 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 579 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 104 €
Revenus locatifs : +5 786 €
Charges déductibles : -6 104 €
Résultat foncier Année 1 : -318 €(Déficit de 318 €)
Imputable sur revenu global : 318 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 054 €/an
Revenus locatifs : +5 786 €
Charges déductibles : -3 054 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 732 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 786 €6 106 €2 243 €-320 €320 €--
25 901 €2 996 €2 184 €2 905 €---
36 019 €2 935 €2 122 €3 085 €---
46 140 €2 871 €2 059 €3 269 €---
56 262 €2 805 €1 993 €3 458 €---
66 388 €2 737 €1 924 €3 651 €---
76 515 €2 666 €1 854 €3 849 €---
86 646 €2 593 €1 781 €4 053 €---
96 779 €2 517 €1 705 €4 261 €---
106 914 €2 439 €1 627 €4 475 €---
117 053 €2 358 €1 546 €4 694 €---
127 194 €2 275 €1 462 €4 919 €---
137 337 €2 188 €1 376 €5 149 €---
147 484 €2 099 €1 286 €5 386 €---
157 634 €2 006 €1 194 €5 628 €---
167 787 €1 910 €1 098 €5 876 €---
177 942 €1 811 €999 €6 131 €---
188 101 €1 709 €896 €6 393 €---
198 263 €1 602 €790 €6 661 €---
208 428 €1 493 €680 €6 936 €---
218 597 €1 379 €567 €7 218 €---
228 769 €1 262 €449 €7 507 €---
238 944 €1 140 €328 €7 804 €---
249 123 €1 014 €202 €8 109 €---
259 306 €884 €72 €8 421 €---
TOTAL185 313 €55 795 €32 439 €129 518 €320 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 96 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 518 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 786 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 215 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 215 €-96 €+1 311 €
2+1 215 €+872 €+343 €
3+1 215 €+925 €+290 €
4+1 215 €+981 €+234 €
5+1 215 €+1 037 €+178 €
6+1 215 €+1 095 €+120 €
7+1 215 €+1 155 €+60 €
8+1 215 €+1 216 €-1 €
9+1 215 €+1 278 €-63 €
10+1 215 €+1 343 €-128 €
11+1 215 €+1 408 €-193 €
12+1 215 €+1 476 €-261 €
13+1 215 €+1 545 €-330 €
14+1 215 €+1 616 €-401 €
15+1 215 €+1 688 €-473 €
16+1 215 €+1 763 €-548 €
17+1 215 €+1 839 €-624 €
18+1 215 €+1 918 €-703 €
19+1 215 €+1 998 €-783 €
20+1 215 €+2 081 €-866 €
21+1 215 €+2 165 €-950 €
22+1 215 €+2 252 €-1 037 €
23+1 215 €+2 341 €-1 126 €
24+1 215 €+2 433 €-1 218 €
25+1 215 €+2 526 €-1 311 €
Total+30 375 €+38 855 €+-8 480 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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