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Duplex 5 pièces 127 m²

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface127m²
Coût Total178 440€
Loyer Annuel14 854€
Rentabilité8.32%
Cashflow/mois+143€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 1 165,35 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement duplex + t1

Quartier gare/hôpital, au dernier étage, appartement rénové de 93 m² composé d'une cuisine, une pièce de vie, une chambre, une salle d'eau et en duplex une chambre mansardée. Sous les toits, un t1, rénové, 34 m², composé d'une cuisine ouverte sur le séjour, une chambre et une salle d'eau. Immeuble de 2 étages Syndic bénévole Faibles charges Chauffage individuel au gaz de ville Nombre de lots de la copropriété: 4, Montant moyen de la quote-part annuelle de charges (budget prévisionnel) (eau comprise) : 600€ soit 50€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Contactez Catherine DE COURCY Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°378 581 078 Greffe de AURILLAC) [Coordonnées masquées] (réf. 600467 ) Référence annonce : 830033118254 Date de réalisation du diagnostic : 23/09/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 4 Charges prévisionnelles annuelles : 600 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 780 € et 1 090 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.919190, 2.411301
Total : 178 440€
Prix d'acquisition : 148 000€
Travaux : 18 600€
Valeur du bien : 166 600€
Frais de notaire : 11 840€
Coût estimé : 11 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1238€/mois
Loyer annuel estimé : 14854€/an
Fourchette totale : 951€ - 1611€/mois
Fourchette annuelle : 11414€ - 19329€/an
Rentabilité brute :8.32%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 10.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :870,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :50,56€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 921,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 713,00€
Coût de l'assurance :15 167,40€
Taxe foncière : 1 485,36€/an
Soit par mois : 123,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 237,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 094,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :142,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²) + 1 chambre mansardée (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 600 €(146 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 000€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:4 200€
    Rénovation chambre 1 (12 m²): 12 m² × 350€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 238 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 854 €/an
Calcul : 1 238 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 742 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 440 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 607 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 485 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 034 €
Revenus locatifs : +14 854 €
Charges déductibles : -27 034 €
Résultat foncier Année 1 : -12 180 €(Déficit de 12 180 €)
Imputable sur revenu global : 12 180 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 434 €/an
Revenus locatifs : +14 854 €
Charges déductibles : -8 434 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 420 €/an
Prix d'achat du bien : 148 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200 €(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 854 €27 039 €5 747 €-12 186 €12 186 €--
215 151 €8 284 €5 592 €6 867 €---
315 454 €8 123 €5 431 €7 330 €---
415 763 €7 957 €5 265 €7 805 €---
516 078 €7 786 €5 094 €8 292 €---
616 400 €7 609 €4 917 €8 791 €---
716 728 €7 426 €4 734 €9 302 €---
817 062 €7 237 €4 545 €9 825 €---
917 403 €7 041 €4 349 €10 362 €---
1017 751 €6 840 €4 148 €10 912 €---
1118 106 €6 631 €3 939 €11 475 €---
1218 469 €6 416 €3 724 €12 053 €---
1318 838 €6 194 €3 501 €12 644 €---
1419 215 €5 964 €3 272 €13 251 €---
1519 599 €5 726 €3 034 €13 873 €---
1619 991 €5 481 €2 789 €14 510 €---
1720 391 €5 228 €2 536 €15 163 €---
1820 799 €4 966 €2 274 €15 833 €---
1921 215 €4 695 €2 003 €16 519 €---
2021 639 €4 416 €1 724 €17 223 €---
2122 072 €4 127 €1 435 €17 944 €---
2222 513 €3 829 €1 137 €18 684 €---
2322 963 €3 521 €829 €19 442 €---
2423 423 €3 203 €511 €20 220 €---
2523 891 €2 874 €182 €21 017 €---
TOTAL475 765 €168 614 €82 713 €307 150 €12 186 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 656 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 307 150 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 854 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 119 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 119 €-3 656 €+6 775 €
2+3 119 €+2 060 €+1 059 €
3+3 119 €+2 199 €+920 €
4+3 119 €+2 342 €+777 €
5+3 119 €+2 488 €+631 €
6+3 119 €+2 637 €+482 €
7+3 119 €+2 791 €+328 €
8+3 119 €+2 948 €+171 €
9+3 119 €+3 109 €+10 €
10+3 119 €+3 274 €-155 €
11+3 119 €+3 443 €-324 €
12+3 119 €+3 616 €-497 €
13+3 119 €+3 793 €-674 €
14+3 119 €+3 975 €-856 €
15+3 119 €+4 162 €-1 043 €
16+3 119 €+4 353 €-1 234 €
17+3 119 €+4 549 €-1 430 €
18+3 119 €+4 750 €-1 631 €
19+3 119 €+4 956 €-1 837 €
20+3 119 €+5 167 €-2 048 €
21+3 119 €+5 383 €-2 264 €
22+3 119 €+5 605 €-2 486 €
23+3 119 €+5 833 €-2 714 €
24+3 119 €+6 066 €-2 947 €
25+3 119 €+6 305 €-3 186 €
Total+77 975 €+92 145 €+-14 170 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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