Achat maison

Bien expiré

VilleBretagne-de-Marsan (40)

Surface220m²

Coût Total403 195€

Loyer Annuel21 989€

Rentabilité5.45%

Cashflow/mois-456€

Prix : 278 000 €

Surface : 220 m²

Prix au m² : 1 263,64 €/m²

Chambres : 5

Pièces : 6

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Surface de 220 m², 6 Pièces, 5 Chambres, 1 Salle de bain, 2 Salles d'eau, 2 Toilettes, Chauffage climatisation réversible, 6 Parkings, Terrain de 9445 m²

A 5 minutes de Mont-de-Marsan, cette maison d'architecte vous offre un hectare de terrain boisé, de grands volumes et une luminosité exeptionnelle. Elle comprend 5 chambres, 2 salles d'eau, 1 salle de bain et un sous-sol total. Un cadre rare, alliant espace nature et confort. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Bretagne-de-Marsan

Département : Landes

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 40280

Coordonnées : 43.837680, -0.463780

Total : 403 195€

Prix d'acquisition : 278 000€

Travaux : 102 955€

Valeur du bien : 380 955€

Frais de notaire : 22 240€

Coût estimé : 22 240€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 220m²

Loyer prédit : 8.33€/m²/mois

Fourchette : 6.71€ - 10.34€/m²/mois

Loyer total estimé : 1832€/mois

Loyer annuel estimé : 21989€/an

Fourchette totale : 1476€ - 2275€/mois

Fourchette annuelle : 17709€ - 27303€/an

Rentabilité brute :5.45%

Fourchette de rentabilité :4.39% - 6.77%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :403 195€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 984,06€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.34%

Assurance emprunteur :120,96€/mois

Taux d'assurance : 0.36% par an

Total mensualité : 2 105,02€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :192 022,01€

Coût de l'assurance :36 287,55€

Taxe foncière : 2 198,87€/an

Soit par mois : 183,24€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 1 832,39€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 2 288,25€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-455,86€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 220 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien

Quantité: 1 système pour 220 m²

Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort et de l'efficacité énergétique

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 220 m²

Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rafraîchissement des murs, revêtement de sol, réfection électricité

Quantité: 1 salon (environ 40 m²)

Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 5 chambres

Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)

Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement

CuisineOPTIONNEL

Sous-catégorie: Rafraîchissement léger

Peinture et petits travaux cosmétiques

Quantité: cuisine complète

Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :102 955 €(468 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:11 105€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 20% = 2220€
Menuiseries:28 350€
Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 1 050€ = 28 350€, Main d'œuvre: 20% = 4 725€
Isolation:13 200€
Isolation combles: 220 m² × 60€/m² = 13200€, Main d'œuvre: inclus
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: inclus
Salon:32 000€
Rénovation complète salon: 40 m² × 800€/m² = 32 000€, Main d'œuvre: inclus
Chambres:4 800€
Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4 800€, Main d'œuvre: inclus
Cuisine:1 500€
Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 1 500€ = 1 500€, Main d'œuvre: inclus

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne-de-Marsan (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 52 655€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 832 €/mois

Revenus locatifs annuels : 21 989 €/an

Calcul : 1 832 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 294 €/an

Base de calcul : Emprunt de 403 195 € à 3.34% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 452 €/an

Calcul : 121 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 2 199 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 102 955 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 119 899 €

Revenus locatifs : +21 989 €

Charges déductibles : -119 899 €

Résultat foncier Année 1 : -97 911 €(Déficit de 97 911 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 76 511 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 944 €/an

Revenus locatifs : +21 989 €

Charges déductibles : -16 944 €

Résultat foncier Années 2+ : 5 044 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 76510.68 € reporté.

Prix d'achat du bien : 278 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 180 700 €(65% de 278 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 6 571 €/an

Calcul : 180 700 € × 3,636% = 6 571 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	21 989 €	119 912 €	13 307 €	-97 924 €	21 400 €	76 524 €	76 524 €
2	22 428 €	16 601 €	12 951 €	5 827 €	-	-	70 696 €
3	22 877 €	16 233 €	12 582 €	6 644 €	-	-	64 052 €
4	23 335 €	15 852 €	12 202 €	7 482 €	-	-	56 570 €
5	23 801 €	15 458 €	11 808 €	8 343 €	-	-	48 227 €
6	24 277 €	15 051 €	11 401 €	9 226 €	-	-	39 001 €
7	24 763 €	14 631 €	10 980 €	10 132 €	-	-	28 869 €
8	25 258 €	14 196 €	10 545 €	11 063 €	-	-	17 806 €
9	25 763 €	13 746 €	10 095 €	12 018 €	-	-	5 789 €
10	26 279 €	13 281 €	9 630 €	12 998 €	-	-	-
11	26 804 €	12 800 €	9 149 €	14 004 €	-	-	-
12	27 340 €	12 303 €	8 652 €	15 038 €	-	-	-
13	27 887 €	11 788 €	8 138 €	16 099 €	-	-	-
14	28 445 €	11 257 €	7 607 €	17 188 €	-	-	-
15	29 014 €	10 707 €	7 057 €	18 306 €	-	-	-
16	29 594 €	10 139 €	6 489 €	19 455 €	-	-	-
17	30 186 €	9 552 €	5 902 €	20 634 €	-	-	-
18	30 789 €	8 945 €	5 294 €	21 845 €	-	-	-
19	31 405 €	8 317 €	4 666 €	23 089 €	-	-	-
20	32 033 €	7 667 €	4 017 €	24 366 €	-	-	-
21	32 674 €	6 996 €	3 346 €	25 678 €	-	-	-
22	33 328 €	6 302 €	2 652 €	27 025 €	-	-	-
23	33 994 €	5 585 €	1 934 €	28 410 €	-	-	-
24	34 674 €	4 843 €	1 192 €	29 831 €	-	-	-
25	35 367 €	4 076 €	425 €	31 292 €	-	-	-
TOTAL	704 304 €	386 236 €	192 022 €	318 068 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 318 068 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 989 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +4 618 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+4 618 €	-6 420 €	+11 038 €
2	+4 618 €	0 €	+4 618 €
3	+4 618 €	0 €	+4 618 €
4	+4 618 €	0 €	+4 618 €
5	+4 618 €	0 €	+4 618 €
6	+4 618 €	0 €	+4 618 €
7	+4 618 €	0 €	+4 618 €
8	+4 618 €	0 €	+4 618 €
9	+4 618 €	0 €	+4 618 €
10	+4 618 €	+2 163 €	+2 455 €
11	+4 618 €	+4 201 €	+417 €
12	+4 618 €	+4 511 €	+107 €
13	+4 618 €	+4 830 €	-212 €
14	+4 618 €	+5 156 €	-538 €
15	+4 618 €	+5 492 €	-874 €
16	+4 618 €	+5 836 €	-1 218 €
17	+4 618 €	+6 190 €	-1 572 €
18	+4 618 €	+6 553 €	-1 935 €
19	+4 618 €	+6 927 €	-2 309 €
20	+4 618 €	+7 310 €	-2 692 €
21	+4 618 €	+7 703 €	-3 085 €
22	+4 618 €	+8 108 €	-3 490 €
23	+4 618 €	+8 523 €	-3 905 €
24	+4 618 €	+8 949 €	-4 331 €
25	+4 618 €	+9 388 €	-4 770 €
Total	+115 450 €	+95 420 €	+20 030 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat maison

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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📊 Prédiction de loyer

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🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

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💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

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