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Appartement 4 pièces 76 m²

Bien expiré
VilleForbach (57)
Surface76m²
Coût Total98 320€
Loyer Annuel7 414€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 776,32 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 76 m²

LOGEMENT 'F4' COMPRENANT UNE ENTRÉE AVEC DÉGAGEMENT ET PLACARDS, UNE CUISINE, UN SÉJOUR, TROIS CHAMBRES, UNE SALLE DE BAINS, UN WC SÉPARÉ ET UN CELLIER / LOGGIA. (Honoraires charge acquéreur inclus de 9,3 % TTC - copropriété de 16 lots dont 16 logements - charges courantes annuelles: environ 1450 € ) Pour visiter ce bien, renseignez-vous auprès de votre agence BENEDIC à Forbach

Surface : 76 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 16 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/02/2021

Consommation énergie primaire : 284 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 1525 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2015 (abonnements compris)

Ville : Forbach
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57600
Coordonnées : 49.180630, 6.891567
Total : 98 320€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 34 600€
Valeur du bien : 93 600€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 8.13€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 618€/mois
Loyer annuel estimé : 7414€/an
Fourchette totale : 489€ - 781€/mois
Fourchette annuelle : 5869€ - 9367€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :493,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :27,86€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 521,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 660,50€
Coût de l'assurance :8 357,20€
Taxe foncière : 741,44€/an
Soit par mois : 61,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 120,83€/mois
Soit par an : 1 449,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 617,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 703,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 284 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique de 284 kWh/m²/an, classée E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et réfection de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et réfection du carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 600 €(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:2 160€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Forbach (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 618 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 414 €/an
Calcul : 618 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 418 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 320 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 334 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 741 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 450 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 543 €
Revenus locatifs : +7 414 €
Charges déductibles : -40 543 €
Résultat foncier Année 1 : -33 129 €(Déficit de 33 129 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 729 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 943 €/an
Revenus locatifs : +7 414 €
Charges déductibles : -5 943 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 471 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11728.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 414 €40 546 €3 421 €-33 132 €21 400 €11 732 €11 732 €
27 563 €5 857 €3 331 €1 706 €--10 027 €
37 714 €5 765 €3 239 €1 949 €--8 077 €
47 868 €5 669 €3 143 €2 200 €--5 878 €
58 026 €5 569 €3 044 €2 456 €--3 422 €
68 186 €5 466 €2 941 €2 720 €--702 €
78 350 €5 360 €2 834 €2 990 €---
88 517 €5 250 €2 724 €3 267 €---
98 687 €5 135 €2 610 €3 552 €---
108 861 €5 017 €2 491 €3 844 €---
119 038 €4 894 €2 369 €4 144 €---
129 219 €4 767 €2 242 €4 452 €---
139 403 €4 636 €2 110 €4 768 €---
149 591 €4 499 €1 974 €5 092 €---
159 783 €4 358 €1 833 €5 425 €---
169 979 €4 212 €1 686 €5 767 €---
1710 178 €4 061 €1 535 €6 118 €---
1810 382 €3 904 €1 378 €6 478 €---
1910 590 €3 741 €1 216 €6 848 €---
2010 801 €3 573 €1 047 €7 228 €---
2111 017 €3 399 €873 €7 619 €---
2211 238 €3 218 €693 €8 019 €---
2311 462 €3 031 €506 €8 431 €---
2411 692 €2 838 €312 €8 854 €---
2511 926 €2 637 €111 €9 289 €---
TOTAL237 484 €147 403 €49 660 €90 082 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 082 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 557 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 557 €-6 420 €+7 977 €
2+1 557 €0 €+1 557 €
3+1 557 €0 €+1 557 €
4+1 557 €0 €+1 557 €
5+1 557 €0 €+1 557 €
6+1 557 €0 €+1 557 €
7+1 557 €+686 €+871 €
8+1 557 €+980 €+577 €
9+1 557 €+1 066 €+491 €
10+1 557 €+1 153 €+404 €
11+1 557 €+1 243 €+314 €
12+1 557 €+1 335 €+222 €
13+1 557 €+1 430 €+127 €
14+1 557 €+1 528 €+29 €
15+1 557 €+1 627 €-70 €
16+1 557 €+1 730 €-173 €
17+1 557 €+1 835 €-278 €
18+1 557 €+1 943 €-386 €
19+1 557 €+2 054 €-497 €
20+1 557 €+2 168 €-611 €
21+1 557 €+2 286 €-729 €
22+1 557 €+2 406 €-849 €
23+1 557 €+2 529 €-972 €
24+1 557 €+2 656 €-1 099 €
25+1 557 €+2 787 €-1 230 €
Total+38 925 €+27 025 €+11 900 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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