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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface75m²
Coût Total120 633€
Loyer Annuel7 353€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 345 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 964,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 75 m², Bâtiment de 1 étage, 3 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel gaz, Salle à manger, Terrain de 128 m²

Proche des commodités, cette maison de ville offre un beau potentiel après rénovation. Elle comprend un salon, salle à manger, cuisine et une salle d'eau avec WC. Deux chambres à l'étage. Ainsi qu'un agréable jardin à l'arrière.

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.807140, 1.718490
Total : 120 633€
Prix d'acquisition : 72 345€
Travaux : 42 500€
Valeur du bien : 114 845€
Frais de notaire : 5 788€
Coût estimé : 5 788€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 613€/mois
Loyer annuel estimé : 7353€/an
Fourchette totale : 498€ - 754€/mois
Fourchette annuelle : 5977€ - 9045€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 633€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :593,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :35,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 628,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 451,58€
Coût de l'assurance :10 555,39€
Taxe foncière : 735,28€/an
Soit par mois : 61,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 612,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 690,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle d'eau avec nouveau lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état et parquet usé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rénovation légère du salon avec peinture et rafraîchissement
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 75 m²
Raison: État général de la plomberie à vérifier et mettre aux normes
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: 75 m²
Raison: État général de l'électricité à vérifier et mettre aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 500 €(567 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:3 300€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 8000€ (8 m²), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€ = 6000€ (carrelage, lavabo, WC), Main d'œuvre incluse
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambres: 27 m² × 200€ = 5400€ (revêtement de sol et peinture), Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500€
    Rénovation légère salon: 20 m² × 75€ = 1500€ (peinture), Main d'œuvre incluse
  • Plomberie:1 800€
    Mise aux normes plomberie: 75 m² × 24€ = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 75 m² × 40€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 613 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 353 €/an
Calcul : 613 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 977 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 633 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 735 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 635 €
Revenus locatifs : +7 353 €
Charges déductibles : -47 635 €
Résultat foncier Année 1 : -40 282 €(Déficit de 40 282 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 882 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 135 €/an
Revenus locatifs : +7 353 €
Charges déductibles : -5 135 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 218 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18882.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 345 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 024 €(65% de 72 345 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 710 €/an
Calcul : 47 024 € × 3,636% = 1 710 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 353 €47 639 €3 981 €-40 286 €21 400 €18 886 €18 886 €
27 500 €5 032 €3 875 €2 468 €--16 418 €
37 650 €4 922 €3 765 €2 728 €--13 691 €
47 803 €4 808 €3 651 €2 995 €--10 696 €
57 959 €4 690 €3 533 €3 269 €--7 427 €
68 118 €4 569 €3 411 €3 549 €--3 878 €
78 280 €4 443 €3 285 €3 838 €--40 €
88 446 €4 313 €3 155 €4 134 €---
98 615 €4 178 €3 020 €4 437 €---
108 787 €4 039 €2 881 €4 748 €---
118 963 €3 895 €2 737 €5 068 €---
129 142 €3 746 €2 589 €5 396 €---
139 325 €3 592 €2 435 €5 733 €---
149 512 €3 433 €2 276 €6 078 €---
159 702 €3 269 €2 111 €6 433 €---
169 896 €3 099 €1 941 €6 797 €---
1710 094 €2 923 €1 766 €7 171 €---
1810 296 €2 741 €1 584 €7 554 €---
1910 502 €2 554 €1 396 €7 948 €---
2010 712 €2 359 €1 202 €8 352 €---
2110 926 €2 159 €1 001 €8 767 €---
2211 144 €1 951 €793 €9 194 €---
2311 367 €1 736 €579 €9 631 €---
2411 595 €1 514 €357 €10 080 €---
2511 827 €1 285 €127 €10 542 €---
TOTAL235 512 €128 889 €57 452 €106 623 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 623 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 353 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 544 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 544 €-6 420 €+7 964 €
2+1 544 €0 €+1 544 €
3+1 544 €0 €+1 544 €
4+1 544 €0 €+1 544 €
5+1 544 €0 €+1 544 €
6+1 544 €0 €+1 544 €
7+1 544 €0 €+1 544 €
8+1 544 €+1 228 €+316 €
9+1 544 €+1 331 €+213 €
10+1 544 €+1 425 €+119 €
11+1 544 €+1 520 €+24 €
12+1 544 €+1 619 €-75 €
13+1 544 €+1 720 €-176 €
14+1 544 €+1 823 €-279 €
15+1 544 €+1 930 €-386 €
16+1 544 €+2 039 €-495 €
17+1 544 €+2 151 €-607 €
18+1 544 €+2 266 €-722 €
19+1 544 €+2 384 €-840 €
20+1 544 €+2 506 €-962 €
21+1 544 €+2 630 €-1 086 €
22+1 544 €+2 758 €-1 214 €
23+1 544 €+2 889 €-1 345 €
24+1 544 €+3 024 €-1 480 €
25+1 544 €+3 163 €-1 619 €
Total+38 600 €+31 987 €+6 613 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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