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Achat : Maison Plauzat (63730)

Bien expiré
VillePlauzat (63)
Surface195m²
Coût Total168 852€
Loyer Annuel18 240€
Rentabilité10.80%
Cashflow/mois+496€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 400 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 581,54 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 195 m², 7 pièces, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état

? Ensemble Immobilier À Fort Potentiel – Plauzat (63)

? Plauzat, charmante commune à seulement 15 minutes de Clermont-Ferrand et 10 minutes d’Issoire, découvrez cet ensemble immobilier atypique d’environ 195 m², idéal pour un projet familial ou un investissement locatif.

? Un bien aux multiples possibilités Ce bâtiment offre une grande liberté d’aménagement selon vos envies :

? Création d’une grande maison familiale avec 4 chambres + une suite parentale

? Ou division en plusieurs logements : 1 studio, 1 F1 et 2 F2

? Combles aménageables, parfaits pour gagner encore en surface habitable

?? Travaux à prévoir, laissant place à de nombreux projets et à une valorisation intéressante de ce bien au caractère unique.

? Caractéristiques techniques :

Chauffage gaz

Menuiseries bois double vitrage

Parking à proximité

Environnement calme, au cœur du village

? Un bien rare, idéal pour les amateurs de rénovation, investisseurs ou familles à la recherche d’un projet sur mesure.

? À visiter sans tarder pour laisser libre cours à votre imagination !

Ville : Plauzat
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63730
Coordonnées : 45.621900, 3.148520
Total : 168 852€
Prix d'acquisition : 113 400€
Travaux : 46 380€
Valeur du bien : 159 780€
Frais de notaire : 9 072€
Coût estimé : 9 072€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 5.96€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1520€/mois
Loyer annuel estimé : 18240€/an
Fourchette totale : 1163€ - 1986€/mois
Fourchette annuelle : 13957€ - 23836€/an
Rentabilité brute :10.80%
Fourchette de rentabilité :8.27% - 14.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 852€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :823,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :47,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 871,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 268,63€
Coût de l'assurance :14 352,42€
Taxe foncière : 1 823,98€/an
Soit par mois : 152,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 519,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 023,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :496,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz actuel
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (195 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 35 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 380 €(238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation - Combles:7 800€
    Isolation combles: 195 m² × 40€/m² = 7800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:14 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 42 m² × 60€/m² = 2520€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:1 680€
    Peinture murs et plafonds: 42 m² × 40€/m² = 1680€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plauzat (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 520 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 240 €/an
Calcul : 1 520 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 433 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 852 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 824 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 211 €
Revenus locatifs : +18 240 €
Charges déductibles : -54 211 €
Résultat foncier Année 1 : -35 971 €(Déficit de 35 971 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 571 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 831 €/an
Revenus locatifs : +18 240 €
Charges déductibles : -7 831 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 409 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14571.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 710 €(65% de 113 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 680 €/an
Calcul : 73 710 € × 3,636% = 2 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 240 €54 217 €5 439 €-35 977 €21 400 €14 577 €14 577 €
218 605 €7 689 €5 291 €10 915 €--3 662 €
318 977 €7 537 €5 139 €11 439 €---
419 356 €7 380 €4 982 €11 976 €---
519 743 €7 218 €4 820 €12 525 €---
620 138 €7 051 €4 653 €13 088 €---
720 541 €6 877 €4 479 €13 664 €---
820 952 €6 699 €4 301 €14 253 €---
921 371 €6 514 €4 116 €14 857 €---
1021 798 €6 323 €3 925 €15 475 €---
1122 234 €6 126 €3 728 €16 109 €---
1222 679 €5 922 €3 524 €16 757 €---
1323 133 €5 711 €3 313 €17 421 €---
1423 595 €5 494 €3 096 €18 101 €---
1524 067 €5 269 €2 871 €18 798 €---
1624 548 €5 037 €2 639 €19 511 €---
1725 039 €4 797 €2 399 €20 242 €---
1825 540 €4 550 €2 152 €20 990 €---
1926 051 €4 294 €1 896 €21 757 €---
2026 572 €4 029 €1 631 €22 543 €---
2127 103 €3 756 €1 358 €23 347 €---
2227 645 €3 474 €1 076 €24 171 €---
2328 198 €3 183 €785 €25 016 €---
2428 762 €2 882 €483 €25 881 €---
2529 338 €2 570 €172 €26 767 €---
TOTAL584 227 €184 601 €78 269 €399 626 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 399 626 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 240 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 830 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 830 €-6 420 €+10 250 €
2+3 830 €0 €+3 830 €
3+3 830 €+2 333 €+1 497 €
4+3 830 €+3 593 €+237 €
5+3 830 €+3 758 €+72 €
6+3 830 €+3 926 €-96 €
7+3 830 €+4 099 €-269 €
8+3 830 €+4 276 €-446 €
9+3 830 €+4 457 €-627 €
10+3 830 €+4 643 €-813 €
11+3 830 €+4 833 €-1 003 €
12+3 830 €+5 027 €-1 197 €
13+3 830 €+5 226 €-1 396 €
14+3 830 €+5 430 €-1 600 €
15+3 830 €+5 639 €-1 809 €
16+3 830 €+5 853 €-2 023 €
17+3 830 €+6 073 €-2 243 €
18+3 830 €+6 297 €-2 467 €
19+3 830 €+6 527 €-2 697 €
20+3 830 €+6 763 €-2 933 €
21+3 830 €+7 004 €-3 174 €
22+3 830 €+7 251 €-3 421 €
23+3 830 €+7 505 €-3 675 €
24+3 830 €+7 764 €-3 934 €
25+3 830 €+8 030 €-4 200 €
Total+95 750 €+119 888 €+-24 138 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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