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Razès maison en pierre avec grange et jardin

VilleRazès (87)
Surface91m²
Coût Total93 000€
Loyer Annuel7 173€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 824,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Située dans le village de Razès, accès facile par A 20 et à proximité du lac de Saint Pardoux, maison en pierre à rénover, +- 91 m2 habitables, elle se compose en rez de chaussée d'une entrée, cuisine avec accès jardin, une salle à manger de 20 m2, un petit salon, une chambre avec espace salle d'eau et wc. Au premier étage: deux belles chambres de 14 et 18 m2, une salle d'eau avec wc. Jardin et une grange de 58 m2 attenante offrant de nombreuses possibilités. N'hésitez pas à me contacter pour tout renseignement sur ce bien. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

  • https://www.ache-immobilier.fr/baremes-ache-lauraine-immobilier-limoges.pdf
Ville : Razès
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87640
Coordonnées : 46.029087, 1.332132
Total : 93 000€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 87 000€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.14€ - 8.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7173€/an
Fourchette totale : 468€ - 764€/mois
Fourchette annuelle : 5613€ - 9166€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :796,12 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 447 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :+2 553€ (+3.5%)
Marge achat-revente :-20 553€ (-28.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :27,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 493,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 973,42€
Coût de l'assurance :8 137,50€
Taxe foncière : 717,27€/an
Soit par mois : 59,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 597,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 553,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :44,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 354 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du mobilier
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 91 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(132 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 173 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 233 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 000 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 325 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 717 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 275 €
Revenus locatifs : +7 173 €
Charges déductibles : -16 275 €
Résultat foncier Année 1 : -9 103 €(Déficit de 9 103 €)
Imputable sur revenu global : 9 103 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 275 €/an
Revenus locatifs : +7 173 €
Charges déductibles : -4 275 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 897 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 173 €16 278 €3 236 €-9 106 €9 106 €--
27 316 €4 194 €3 151 €3 122 €---
37 462 €4 106 €3 064 €3 356 €---
47 612 €4 016 €2 973 €3 596 €---
57 764 €3 922 €2 879 €3 842 €---
67 919 €3 824 €2 782 €4 095 €---
78 078 €3 724 €2 681 €4 354 €---
88 239 €3 619 €2 576 €4 620 €---
98 404 €3 511 €2 468 €4 893 €---
108 572 €3 399 €2 356 €5 173 €---
118 743 €3 283 €2 240 €5 460 €---
128 918 €3 163 €2 120 €5 755 €---
139 097 €3 039 €1 996 €6 058 €---
149 279 €2 910 €1 867 €6 369 €---
159 464 €2 776 €1 733 €6 688 €---
169 654 €2 638 €1 595 €7 016 €---
179 847 €2 495 €1 452 €7 352 €---
1810 044 €2 346 €1 304 €7 697 €---
1910 244 €2 193 €1 150 €8 052 €---
2010 449 €2 033 €991 €8 416 €---
2110 658 €1 869 €826 €8 790 €---
2210 871 €1 698 €655 €9 174 €---
2311 089 €1 521 €478 €9 568 €---
2411 311 €1 338 €295 €9 973 €---
2511 537 €1 148 €105 €10 389 €---
TOTAL229 744 €85 043 €46 973 €144 701 €9 106 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 732 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 701 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 173 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 506 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 506 €-2 732 €+4 238 €
2+1 506 €+937 €+569 €
3+1 506 €+1 007 €+499 €
4+1 506 €+1 079 €+427 €
5+1 506 €+1 153 €+353 €
6+1 506 €+1 228 €+278 €
7+1 506 €+1 306 €+200 €
8+1 506 €+1 386 €+120 €
9+1 506 €+1 468 €+38 €
10+1 506 €+1 552 €-46 €
11+1 506 €+1 638 €-132 €
12+1 506 €+1 727 €-221 €
13+1 506 €+1 817 €-311 €
14+1 506 €+1 911 €-405 €
15+1 506 €+2 006 €-500 €
16+1 506 €+2 105 €-599 €
17+1 506 €+2 206 €-700 €
18+1 506 €+2 309 €-803 €
19+1 506 €+2 416 €-910 €
20+1 506 €+2 525 €-1 019 €
21+1 506 €+2 637 €-1 131 €
22+1 506 €+2 752 €-1 246 €
23+1 506 €+2 870 €-1 364 €
24+1 506 €+2 992 €-1 486 €
25+1 506 €+3 117 €-1 611 €
Total+37 650 €+43 410 €+-5 760 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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