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Maison à vendre

VilleAixe-sur-Vienne (87)
Surface300m²
Coût Total356 334€
Loyer Annuel31 153€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+572€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 298 920 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 996,4 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 15
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

AIXE SUR VIENNE Yves Bonnet vous propose Propriété d'Exception Rénovée avec Matériaux Haut de Gamme ! Découvrez cette magnifique demeure entièrement rénovée avec des prestations de haute qualité, offrant un cadre de vie idyllique en bordure de rivière.

  • Une surface habitable généreuse de 272 m² - Spacieux salon-séjour de 64 m², lumineux et convivial - Cuisine aménagée, idéale pour les amateurs de gastronomie - 9 pièces comprenant 4 chambres, salons, salles d'eau, salle de bain et WC. - Confort et Performance Énergétique - Pompe à chaleur, ballon thermodynamique et plancher chauffant - Radiateurs et convecteurs pour un confort optimal en toute saison - Isolation en fibre de bois, garantissant une excellente performance énergétique
  • Espaces supplémentaires - Studio indépendant de 35 m², actuellement loué en saisonnier, offrant un revenu complémentaire - Garage de 70 m², idéal pour stationner plusieurs véhicules ou créer un atelier - Deux caves, parfaites pour le stockage ou la conservation de vin
  • Un cadre de vie privilégié - Terrain de 812 m², bordé par une rivière, offrant un environnement paisible et verdoyant - Propriété alliant charme, modernité et prestations haut de gamme Ne manquez pas cette opportunité rare ! TAXE FONCIERE 1650 euros. Contactez : Yves Bonnet -
Ville : Aixe-sur-Vienne
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87700
Coordonnées : 45.804160, 1.127400
Total : 356 334€
Prix d'acquisition : 298 920€
Travaux : 33 500€
Valeur du bien : 332 420€
Frais de notaire : 23 914€
Coût estimé : 23 914€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 11.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 2596€/mois
Loyer annuel estimé : 31153€/an
Fourchette totale : 2017€ - 3341€/mois
Fourchette annuelle : 24205€ - 40095€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 11.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 691,2 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :507 359 €
Prix d'achat :298 920 €
Décote à l'achat :-208 439€ (-41.1%)
Marge achat-revente :151 025€ (29.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :356 334€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 780,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :106,90€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 886,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :177 687,64€
Coût de l'assurance :32 070,06€
Taxe foncière : 1 650,00€/an
Soit par mois : 137,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 596,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 024,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :571,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine légèrement datés par une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état mais rafraîchissement léger conseillé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et vérification de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Vérification
Vérification de l'état de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: entière maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 500 €(112 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 5000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement de sol et peinture:9 600€
    Parquet flottant 90 m²: 60€/m² × 90 = 5400€, Peinture murs/plafonds 90 m²: 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Électricité:7 200€
    Mise aux normes électricité 6 chambres: 1200€/chambre × 6 = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture murs/plafonds salon 40 m²: 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:800€
    Mise à jour tableau électrique: 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:1 200€
    Vérification plomberie: 800€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aixe-sur-Vienne (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 596 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 153 €/an
Calcul : 2 596 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 245 €/an
Base de calcul : Emprunt de 356 334 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 283 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 650 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 677 €
Revenus locatifs : +31 153 €
Charges déductibles : -48 677 €
Résultat foncier Année 1 : -17 524 €(Déficit de 17 524 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 824 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 177 €/an
Revenus locatifs : +31 153 €
Charges déductibles : -15 177 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 976 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6824.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 298 920 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 298 €(65% de 298 920 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 065 €/an
Calcul : 194 298 € × 3,636% = 7 065 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 153 €48 689 €12 256 €-17 536 €10 700 €6 836 €6 836 €
231 776 €14 867 €11 934 €16 909 €---
332 412 €14 534 €11 601 €17 878 €---
433 060 €14 189 €11 256 €18 871 €---
533 721 €13 831 €10 898 €19 890 €---
634 396 €13 461 €10 528 €20 934 €---
735 083 €13 078 €10 145 €22 005 €---
835 785 €12 682 €9 749 €23 103 €---
936 501 €12 271 €9 338 €24 230 €---
1037 231 €11 846 €8 913 €25 385 €---
1137 975 €11 406 €8 473 €26 570 €---
1238 735 €10 950 €8 017 €27 785 €---
1339 510 €10 478 €7 545 €29 031 €---
1440 300 €9 990 €7 057 €30 310 €---
1541 106 €9 484 €6 551 €31 622 €---
1641 928 €8 960 €6 027 €32 968 €---
1742 767 €8 418 €5 485 €34 349 €---
1843 622 €7 857 €4 924 €35 765 €---
1944 494 €7 275 €4 343 €37 219 €---
2045 384 €6 674 €3 741 €38 711 €---
2146 292 €6 051 €3 118 €40 241 €---
2247 218 €5 405 €2 473 €41 812 €---
2348 162 €4 738 €1 805 €43 424 €---
2449 125 €4 046 €1 113 €45 079 €---
2550 108 €3 330 €397 €46 778 €---
TOTAL997 843 €284 508 €177 688 €713 335 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 713 335 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 153 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 542 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 542 €-3 210 €+9 752 €
2+6 542 €+3 022 €+3 520 €
3+6 542 €+5 363 €+1 179 €
4+6 542 €+5 661 €+881 €
5+6 542 €+5 967 €+575 €
6+6 542 €+6 280 €+262 €
7+6 542 €+6 602 €-60 €
8+6 542 €+6 931 €-389 €
9+6 542 €+7 269 €-727 €
10+6 542 €+7 615 €-1 073 €
11+6 542 €+7 971 €-1 429 €
12+6 542 €+8 335 €-1 793 €
13+6 542 €+8 709 €-2 167 €
14+6 542 €+9 093 €-2 551 €
15+6 542 €+9 487 €-2 945 €
16+6 542 €+9 890 €-3 348 €
17+6 542 €+10 305 €-3 763 €
18+6 542 €+10 730 €-4 188 €
19+6 542 €+11 166 €-4 624 €
20+6 542 €+11 613 €-5 071 €
21+6 542 €+12 072 €-5 530 €
22+6 542 €+12 544 €-6 002 €
23+6 542 €+13 027 €-6 485 €
24+6 542 €+13 524 €-6 982 €
25+6 542 €+14 033 €-7 491 €
Total+163 550 €+214 001 €+-50 451 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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