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Maison - 6 pièce(s) - 105 m²

Bien expiré
VilleBlanc (36)
Surface105
Coût Total115 520
Loyer Annuel7 879
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-5
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 466,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE

  • MAISON
  • LE BLANC (36300)Découvrez cette charmante maison de ville située à Le Blanc, dans le département de l'Indre. Avec ses 105 m² de surface habitable, cette maison T6 est idéale pour une famille à la recherche d'un espace chaleureux et convivial. Dès votre entrée, vous serez accueilli par un hall qui vous mène vers une cuisine entièrement aménagée et équipée, parfaite pour concocter de bons petits plats. La salle à manger, agrémentée d'une belle cheminée, est l'endroit rêvé pour partager des repas en famille ou entre amis. Le salon, quant à lui, offre un espace confortable pour se détendre après une longue journée.À l'étage, vous trouverez un palier qui dessert quatre chambres spacieuses, idéales pour accueillir toute la famille ou pour aménager un bureau. La salle d'eau avec WC ajoutent à la praticité de ce niveau. De plus, un grenier vous offre un espace de rangement supplémentaire ou un agrandissement possible, tandis que des dépendances attenantes vous permettent d'envisager divers aménagements.À l'extérieur, vous pourrez profiter d'une cour agréable, avec une partie abritée et un toit terrasse, parfait pour les soirées d'été. La cour, quant à elle, vous invite à la détente et à la convivialité. Cette maison, bien que nécessitant des travaux de rafraîchissements, a déjà bénéficié d'une toiture repassée il y a quelques années, vous permettant de vous projeter facilement dans votre futur chez-vous. N'attendez plus pour visiter ce bien qui allie confort et potentiel, et laissez vous séduire par son ambiance chaleureuse et familiale.Logement à consommation énergétique excessive

Prix du bouquet : 49000.0 euros.

Numéro de mandat : 6566

Ville : Blanc
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36300
Total : 115 520
Prix d'acquisition : 49 000
Travaux : 62 600
Valeur du bien : 111 600
Frais de notaire : 3 920
Coût estimé : 3 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 6.25€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 657€/mois
Loyer annuel estimé : 7879€/an
Fourchette totale : 516€ - 836€/mois
Fourchette annuelle : 6190€ - 10030€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,73€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 596,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 547,44
Coût de l'assurance :9 819,20
Taxe foncière : 787,95€/an
Soit par mois : 65,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 656,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 661,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Non trouvéConfiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 105 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 600(596 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 200
    Isolation combles perdus: 105 m² × 40€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (pose incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Revêtement sol chambres:2 800
    Parquet flottant: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (pose incluse)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (électroménager, plomberie et électricité incluses)
  • Électricité générale:1 200
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:2 000
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 657 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 879 €/an
Calcul : 657 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 717 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 520 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 393 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 788 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 498
Revenus locatifs : +7 879
Charges déductibles : -67 498
Résultat foncier Année 1 : -59 618(Déficit de 59 618 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 218
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 898 €/an
Revenus locatifs : +7 879
Charges déductibles : -4 898
Résultat foncier Années 2+ : 2 982 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38218.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 87967 5013 721-59 62221 400 €38 222 €38 222 €
28 0374 8013 6203 236--34 986 €
38 1984 6973 5163 501--31 485 €
48 3624 5893 4093 772--27 712 €
58 5294 4783 2984 051--23 662 €
68 7004 3643 1834 336--19 326 €
78 8744 2453 0654 628--14 698 €
89 0514 1232 9424 928--9 769 €
99 2323 9962 8165 236--4 534 €
109 4173 8662 6855 551---
119 6053 7312 5505 874---
129 7973 5922 4116 206---
139 9933 4482 2676 546---
1410 1933 2992 1186 894---
1510 3973 1451 9647 252---
1610 6052 9861 8067 618---
1710 8172 8221 6427 995---
1811 0332 6531 4728 380---
1911 2542 4781 2978 776---
2011 4792 2971 1169 182---
2111 7092 1109299 599---
2211 9431 91773610 026---
2312 1821 71853710 464---
2412 4251 51133110 914---
2512 6741 29911811 375---
TOTAL252 383145 66553 547106 71721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 717
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 879 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 655 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 655-6 420+8 075
2+1 6550+1 655
3+1 6550+1 655
4+1 6550+1 655
5+1 6550+1 655
6+1 6550+1 655
7+1 6550+1 655
8+1 6550+1 655
9+1 6550+1 655
10+1 655+305+1 350
11+1 655+1 762-107
12+1 655+1 862-207
13+1 655+1 964-309
14+1 655+2 068-413
15+1 655+2 176-521
16+1 655+2 286-631
17+1 655+2 398-743
18+1 655+2 514-859
19+1 655+2 633-978
20+1 655+2 755-1 100
21+1 655+2 880-1 225
22+1 655+3 008-1 353
23+1 655+3 139-1 484
24+1 655+3 274-1 619
25+1 655+3 413-1 758
Total+41 375+32 015+9 360
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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