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Maison 5 pièces 164 m²

Bien expiré
VilleLodève (34)
Surface164m²
Coût Total263 908€
Loyer Annuel18 495€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois+21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 000 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 1 085,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 164 m²

Situeé proche du centre ville de Lodève, maison de caractère indépendante de 164 m2 habitables sur 300 m2 de jardin environ, sur deux niveaux. Au rez-de-chaussée , une entrée, un salon de 23 m2, cuisine salle à manger 26 m2, salle d'eau avec douche italienne et wc 7.50 m2 Au premier étage : 3 chambres de 18.60 m2 avec dressing de 8 m2, 11 m2 et 9 m2, une pièce de vie 22.50 m2, wc 1.15 m2, une salle de bains 5 m2, un coin cuisine 11 m2. Annexes : Un garage de 17 m2, terrasse 20 m2. Construction des années 60, menuiserie bois simple vitrage, aménagement possible en deux appartements idéal investisseur ou premier achat, beaucoup de potentiel (travaux, plomberie, sanitaire, électricité, menuiserie..)

Surface : 164 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Lodève
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34700
Coordonnées : 43.729496, 3.322342
Total : 263 908€
Prix d'acquisition : 178 000€
Travaux : 71 668€
Valeur du bien : 249 668€
Frais de notaire : 14 240€
Coût estimé : 14 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164m²
Loyer prédit : 9.40€/m²/mois
Fourchette : 6.85€ - 12.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1541€/mois
Loyer annuel estimé : 18495€/an
Fourchette totale : 1124€ - 2114€/mois
Fourchette annuelle : 13485€ - 25366€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 330,31 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :218 171 €
Prix d'achat :178 000 €
Décote à l'achat :-40 171€ (-18.4%)
Marge achat-revente :-45 737€ (-21.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :263 908€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 300,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :65,98€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 366,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 107,11€
Coût de l'assurance :19 793,10€
Taxe foncière : 1 849,48€/an
Soit par mois : 154,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 541,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 520,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :21,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 164 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 164 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 7.5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39.6 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes sanitaires à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 668 €(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 840€
    Isolation toiture/combles: 164 m² × 60€/m² = 9840€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:14 000€
    Remplacement fenêtres: 20 fenêtres × 700€ = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:7 500€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 7500€ = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation chambres:7 128€
    Revêtement sol et peinture chambres: 39.6 m² × 180€/m² = 7128€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salon:1 200€
    Peinture et rafraîchissement parquet salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Mise aux normes plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lodève (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 541 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 495 €/an
Calcul : 1 541 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 728 €/an
Base de calcul : Emprunt de 263 908 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 792 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 849 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 668 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 037 €
Revenus locatifs : +18 495 €
Charges déductibles : -83 037 €
Résultat foncier Année 1 : -64 542 €(Déficit de 64 542 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 142 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 369 €/an
Revenus locatifs : +18 495 €
Charges déductibles : -11 369 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 126 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43142.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 700 €(65% de 178 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 207 €/an
Calcul : 115 700 € × 3,636% = 4 207 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 495 €83 045 €8 736 €-64 551 €21 400 €43 151 €43 151 €
218 865 €11 144 €8 503 €7 721 €--35 430 €
319 242 €10 902 €8 261 €8 340 €--27 090 €
419 627 €10 653 €8 011 €8 974 €--18 116 €
520 019 €10 395 €7 753 €9 625 €--8 491 €
620 420 €10 128 €7 486 €10 292 €---
720 828 €9 852 €7 210 €10 977 €---
821 245 €9 566 €6 925 €11 679 €---
921 670 €9 271 €6 630 €12 399 €---
1022 103 €8 966 €6 325 €13 137 €---
1122 545 €8 650 €6 009 €13 895 €---
1222 996 €8 324 €5 683 €14 672 €---
1323 456 €7 987 €5 345 €15 469 €---
1423 925 €7 638 €4 996 €16 287 €---
1524 404 €7 277 €4 636 €17 127 €---
1624 892 €6 904 €4 263 €17 988 €---
1725 389 €6 518 €3 877 €18 871 €---
1825 897 €6 119 €3 478 €19 778 €---
1926 415 €5 707 €3 066 €20 708 €---
2026 943 €5 281 €2 639 €21 663 €---
2127 482 €4 840 €2 198 €22 643 €---
2228 032 €4 384 €1 742 €23 648 €---
2328 593 €3 912 €1 271 €24 680 €---
2429 165 €3 425 €784 €25 740 €---
2529 748 €2 921 €279 €26 827 €---
TOTAL592 395 €263 805 €126 107 €328 590 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 328 590 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 495 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 884 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 884 €-6 420 €+10 304 €
2+3 884 €0 €+3 884 €
3+3 884 €0 €+3 884 €
4+3 884 €0 €+3 884 €
5+3 884 €0 €+3 884 €
6+3 884 €+540 €+3 344 €
7+3 884 €+3 293 €+591 €
8+3 884 €+3 504 €+380 €
9+3 884 €+3 720 €+164 €
10+3 884 €+3 941 €-57 €
11+3 884 €+4 168 €-284 €
12+3 884 €+4 402 €-518 €
13+3 884 €+4 641 €-757 €
14+3 884 €+4 886 €-1 002 €
15+3 884 €+5 138 €-1 254 €
16+3 884 €+5 396 €-1 512 €
17+3 884 €+5 661 €-1 777 €
18+3 884 €+5 933 €-2 049 €
19+3 884 €+6 212 €-2 328 €
20+3 884 €+6 499 €-2 615 €
21+3 884 €+6 793 €-2 909 €
22+3 884 €+7 095 €-3 211 €
23+3 884 €+7 404 €-3 520 €
24+3 884 €+7 722 €-3 838 €
25+3 884 €+8 048 €-4 164 €
Total+97 100 €+98 577 €+-1 477 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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