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Achat : Maison Bazouges-la-Pérouse (35560)

Bien expiré
VilleBazouges-la-Pérouse (35)
Surface274m²
Coût Total288 454€
Loyer Annuel26 986€
Rentabilité9.36%
Cashflow/mois+513€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 243 800 €
Surface : 274 m²
Prix au m² : 889,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 274 m², 1 pièce, 3 chambres, 735 m² de terrain, Structure/extérieur à rafraîchir

Maison à Vendre à Bazouges-la-Pérouse (35560) en Ille-et-Vilaine (35)

Cette maison propose une surface habitable de 274 m² et se trouve sur un terrain de 735 m². Elle dispose de 10 pièces au total, dont 3 chambres. L'espace intérieur permet une configuration ada...

Ville : Bazouges-la-Pérouse
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35560
Coordonnées : 48.426110, -1.574170
Total : 288 454€
Prix d'acquisition : 243 800€
Travaux : 25 150€
Valeur du bien : 268 950€
Frais de notaire : 19 504€
Coût estimé : 19 504€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 274m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 2249€/mois
Loyer annuel estimé : 26986€/an
Fourchette totale : 1769€ - 2859€/mois
Fourchette annuelle : 21225€ - 34310€/an
Rentabilité brute :9.36%
Fourchette de rentabilité :7.36% - 11.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :288 454€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 424,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :86,54€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 510,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 756,71€
Coût de l'assurance :25 960,86€
Taxe foncière : 2 698,58€/an
Soit par mois : 224,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 248,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 735,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :513,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour s'assurer qu'il n'y a pas de plomb
Quantité: toute la maison
Raison: Sécurité et conformité aux normes de plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 150 €(92 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 15€/m² = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 100€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1100€ = 1100€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Mise à jour:8 000€
    Mise à jour plomberie maison: 1 maison × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bazouges-la-Pérouse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 249 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 986 €/an
Calcul : 2 249 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 288 454 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 038 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 699 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 484 €
Revenus locatifs : +26 986 €
Charges déductibles : -38 484 €
Résultat foncier Année 1 : -11 498 €(Déficit de 11 498 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 798 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 334 €/an
Revenus locatifs : +26 986 €
Charges déductibles : -13 334 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 652 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 798.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 243 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 158 470 €(65% de 243 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 763 €/an
Calcul : 158 470 € × 3,636% = 5 763 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 986 €38 493 €9 606 €-11 507 €10 700 €807 €807 €
227 525 €13 087 €9 350 €14 439 €---
328 076 €12 822 €9 085 €15 254 €---
428 638 €12 548 €8 811 €16 089 €---
529 210 €12 265 €8 528 €16 945 €---
629 794 €11 972 €8 235 €17 823 €---
730 390 €11 669 €7 932 €18 721 €---
830 998 €11 355 €7 618 €19 643 €---
931 618 €11 031 €7 294 €20 587 €---
1032 250 €10 696 €6 959 €21 554 €---
1132 895 €10 350 €6 612 €22 546 €---
1233 553 €9 991 €6 254 €23 562 €---
1334 224 €9 620 €5 883 €24 604 €---
1434 909 €9 237 €5 500 €25 672 €---
1535 607 €8 840 €5 103 €26 767 €---
1636 319 €8 430 €4 693 €27 889 €---
1737 046 €8 006 €4 269 €29 040 €---
1837 787 €7 567 €3 830 €30 220 €---
1938 542 €7 113 €3 376 €31 429 €---
2039 313 €6 644 €2 907 €32 669 €---
2140 099 €6 158 €2 421 €33 941 €---
2240 901 €5 656 €1 919 €35 245 €---
2341 719 €5 137 €1 400 €36 582 €---
2442 554 €4 600 €863 €37 954 €---
2543 405 €4 045 €308 €39 360 €---
TOTAL864 362 €257 332 €138 757 €607 030 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 607 030 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 986 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 667 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 667 €-3 210 €+8 877 €
2+5 667 €+4 089 €+1 578 €
3+5 667 €+4 576 €+1 091 €
4+5 667 €+4 827 €+840 €
5+5 667 €+5 084 €+583 €
6+5 667 €+5 347 €+320 €
7+5 667 €+5 616 €+51 €
8+5 667 €+5 893 €-226 €
9+5 667 €+6 176 €-509 €
10+5 667 €+6 466 €-799 €
11+5 667 €+6 764 €-1 097 €
12+5 667 €+7 069 €-1 402 €
13+5 667 €+7 381 €-1 714 €
14+5 667 €+7 702 €-2 035 €
15+5 667 €+8 030 €-2 363 €
16+5 667 €+8 367 €-2 700 €
17+5 667 €+8 712 €-3 045 €
18+5 667 €+9 066 €-3 399 €
19+5 667 €+9 429 €-3 762 €
20+5 667 €+9 801 €-4 134 €
21+5 667 €+10 182 €-4 515 €
22+5 667 €+10 574 €-4 907 €
23+5 667 €+10 975 €-5 308 €
24+5 667 €+11 386 €-5 719 €
25+5 667 €+11 808 €-6 141 €
Total+141 675 €+182 109 €+-40 434 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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