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MAISON DE BOURG LA ROMAGNE 4 CHAMBRES

Bien expiré
VilleRomagne (49)
Surface125m²
Coût Total111 828€
Loyer Annuel13 251€
Rentabilité11.85%
Cashflow/mois+400€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 600 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 772,8 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Jardin

Centre-bourg de La Romagne Maison familiale à fort potentiel Idéalement située au coeur du bourg, cette maison familiale de 125 m2 à rénover offre de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement sur une parcelle de 366 m2. Le rez-de-chaussée se compose d'un salon-séjour, d'une salle à manger, d'une cuisine, d'une chambre, une salle d'eau, d'un bureau/buanderie ainsi que de WC. Une terrasse exposée plein sud ouvre sur un agréable jardin clos. À l'étage, un palier dessert trois chambres, une salle de bains, une grande pièce de rangement, ainsi qu'un grenier. Toiture en bon état, menuiseries bois et PVC, cheminée bois et chauffage par chaudière fioul. Un bien offrant un beau potentiel pour un projet de rénovation, idéal pour une famille ou un investisseur en quête d'espace et de personnalisation.

  • https://www.sevremoineimmobilier.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Romagne
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49740
Coordonnées : 47.053366, -1.016520
Total : 111 828€
Prix d'acquisition : 96 600€
Travaux : 7 500€
Valeur du bien : 104 100€
Frais de notaire : 7 728€
Coût estimé : 7 728€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1104€/mois
Loyer annuel estimé : 13251€/an
Fourchette totale : 855€ - 1426€/mois
Fourchette annuelle : 10265€ - 17107€/an
Rentabilité brute :11.85%
Fourchette de rentabilité :9.18% - 15.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 132,35 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :266 544 €
Prix d'achat :96 600 €
Décote à l'achat :-169 944€ (-63.8%)
Marge achat-revente :154 716€ (58.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 828€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :561,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 594,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 663,46€
Coût de l'assurance :9 784,95€
Taxe foncière : 1 325,14€/an
Soit par mois : 110,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 104,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 704,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :399,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière fioul
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 500 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 500€
    Isolation toiture/combles: 125 m² × 60€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 104 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 251 €/an
Calcul : 1 104 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 898 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 828 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 391 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 325 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 115 €
Revenus locatifs : +13 251 €
Charges déductibles : -13 115 €
Résultat foncier Année 1 : 137 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 615 €/an
Revenus locatifs : +13 251 €
Charges déductibles : -5 615 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 637 €/an
Prix d'achat du bien : 96 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 790 €(65% de 96 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 283 €/an
Calcul : 62 790 € × 3,636% = 2 283 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 251 €13 118 €3 902 €133 €---
213 516 €5 517 €3 800 €8 000 €---
313 787 €5 411 €3 695 €8 376 €---
414 063 €5 302 €3 585 €8 761 €---
514 344 €5 189 €3 472 €9 155 €---
614 631 €5 072 €3 355 €9 559 €---
714 923 €4 950 €3 234 €9 973 €---
815 222 €4 824 €3 108 €10 397 €---
915 526 €4 694 €2 977 €10 832 €---
1015 837 €4 559 €2 843 €11 278 €---
1116 153 €4 419 €2 703 €11 734 €---
1216 476 €4 274 €2 558 €12 202 €---
1316 806 €4 124 €2 408 €12 682 €---
1417 142 €3 969 €2 252 €13 173 €---
1517 485 €3 808 €2 091 €13 677 €---
1617 835 €3 641 €1 925 €14 193 €---
1718 191 €3 468 €1 752 €14 723 €---
1818 555 €3 290 €1 573 €15 266 €---
1918 926 €3 104 €1 388 €15 822 €---
2019 305 €2 912 €1 196 €16 393 €---
2119 691 €2 713 €997 €16 978 €---
2220 085 €2 507 €791 €17 578 €---
2320 486 €2 294 €577 €18 193 €---
2420 896 €2 073 €356 €18 823 €---
2521 314 €1 844 €127 €19 470 €---
TOTAL424 447 €107 077 €56 663 €317 370 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 317 370 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 251 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 783 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 783 €+40 €+2 743 €
2+2 783 €+2 400 €+383 €
3+2 783 €+2 513 €+270 €
4+2 783 €+2 628 €+155 €
5+2 783 €+2 746 €+37 €
6+2 783 €+2 868 €-85 €
7+2 783 €+2 992 €-209 €
8+2 783 €+3 119 €-336 €
9+2 783 €+3 250 €-467 €
10+2 783 €+3 383 €-600 €
11+2 783 €+3 520 €-737 €
12+2 783 €+3 661 €-878 €
13+2 783 €+3 804 €-1 021 €
14+2 783 €+3 952 €-1 169 €
15+2 783 €+4 103 €-1 320 €
16+2 783 €+4 258 €-1 475 €
17+2 783 €+4 417 €-1 634 €
18+2 783 €+4 580 €-1 797 €
19+2 783 €+4 747 €-1 964 €
20+2 783 €+4 918 €-2 135 €
21+2 783 €+5 093 €-2 310 €
22+2 783 €+5 273 €-2 490 €
23+2 783 €+5 458 €-2 675 €
24+2 783 €+5 647 €-2 864 €
25+2 783 €+5 841 €-3 058 €
Total+69 575 €+95 211 €+-25 636 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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