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Vente maison 5 pièces 117 m² Livinhac-le-Haut (12300) - Superimmo

Bien expiré
VilleLivinhac-le-Haut (12)
Surface117
Coût Total86 434
Loyer Annuel9 284
Rentabilité10.74%
Cashflow/mois+243
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 800 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 468,38 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE, MAISON DE BOURG T5 AVEC JARDIN ET ABRI DE JARDIN. En rez-de-chaussée, une cave de 16 m² et un garage de 30 m² avec puits. Au premier étage, une cuisine, un séjour avec cheminée à foyer ouvert, deux chambres, une salle d'eau et un WC. Au second étage, deux chambres, un débarras et un grenier. En extérieur et à quelques mètres de la maison, un jardin de 312 m² avec abri de jardin. Chauffage au gaz de ville, chaudière à condensation. Assainissement collectif. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 1900.00 et 2630.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Livinhac-le-Haut
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Total : 86 434
Prix d'acquisition : 54 800
Travaux : 27 250
Valeur du bien : 82 050
Frais de notaire : 4 384
Coût estimé : 4 384
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117
Loyer prédit : 6.61€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 774€/mois
Loyer annuel estimé : 9284€/an
Fourchette totale : 608€ - 985€/mois
Fourchette annuelle : 7293€ - 11819€/an
Rentabilité brute :10.74%
Fourchette de rentabilité :8.44% - 13.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 111 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 987
Prix d'achat :54 800
Décote à l'achat :-75 187 (-57.8%)
Marge achat-revente :43 553€ (33.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 434
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :428,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :25,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 453,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 130,46
Coût de l'assurance :7 562,97
Taxe foncière : 928,38€/an
Soit par mois : 77,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 773,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 531,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :242,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés et carrelage usé nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que du carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées nécessitant une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - usure normale, rafraîchissement recommandé pour améliorer le confort.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement de la peinture nécessaire pour moderniser l'apparence.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie nécessitant un rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité des occupants.
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et entretien de la chaudière à condensation au gaz de ville.
Quantité: 1 chaudière
Raison: Assurer le bon fonctionnement du système de chauffage existant.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 250(233 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600
    Cuisine complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 300
    Parquet flottant: 44 m² × 75€/m² = 3300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 4 chambres (environ 80 m²) × 30€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:150
    Entretien chaudière à condensation: 1 entretien × 150€ = 150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Livinhac-le-Haut (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 150✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 774 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 284 €/an
Calcul : 774 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 910 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 434 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 928 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 391
Revenus locatifs : +9 284
Charges déductibles : -31 391
Résultat foncier Année 1 : -22 107(Déficit de 22 107 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 707
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 141 €/an
Revenus locatifs : +9 284
Charges déductibles : -4 141
Résultat foncier Années 2+ : 5 143 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 707.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 620(65% de 54 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 295 €/an
Calcul : 35 620 € × 3,636% = 1 295
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 28431 3942 913-22 11021 400 €710 €710 €
29 4704 0662 8365 403---
39 6593 9872 7565 672---
49 8523 9042 6735 948---
510 0493 8182 5876 231---
610 2503 7302 4996 520---
710 4553 6382 4076 817---
810 6643 5432 3137 121---
910 8773 4452 2157 432---
1011 0953 3442 1137 751---
1111 3173 2392 0088 078---
1211 5433 1311 9008 413---
1311 7743 0181 7878 756---
1412 0102 9021 6719 108---
1512 2502 7821 5519 468---
1612 4952 6571 4269 838---
1712 7452 5291 29810 216---
1813 0002 3951 16510 604---
1913 2602 2581 02711 002---
2013 5252 11588411 410---
2113 7951 96873711 828---
2214 0711 81558412 256---
2314 3531 65742612 696---
2414 6401 49426313 146---
2514 9321 3259413 608---
TOTAL297 364100 15342 130197 21121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 211
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 284 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 950 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 950-6 420+8 370
2+1 950+1 408+542
3+1 950+1 702+248
4+1 950+1 784+166
5+1 950+1 869+81
6+1 950+1 956-6
7+1 950+2 045-95
8+1 950+2 136-186
9+1 950+2 230-280
10+1 950+2 325-375
11+1 950+2 423-473
12+1 950+2 524-574
13+1 950+2 627-677
14+1 950+2 732-782
15+1 950+2 840-890
16+1 950+2 951-1 001
17+1 950+3 065-1 115
18+1 950+3 181-1 231
19+1 950+3 301-1 351
20+1 950+3 423-1 473
21+1 950+3 548-1 598
22+1 950+3 677-1 727
23+1 950+3 809-1 859
24+1 950+3 944-1 994
25+1 950+4 082-2 132
Total+48 750+59 163+-10 413
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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