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Maison à vendre

VilleMontrigaud (26)
Surface186m²
Coût Total285 300€
Loyer Annuel20 592€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 186 m²
Prix au m² : 913,98 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 4 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, calme

Sur la commune de Valherbasse, plus précisément à Montrigaud, découvrez cette maison d'environ 186 m² habitables, située sur une parcelle de terrain d'environ 835 m².

Construite en 1817, cette maison sur deux étages comprend 5 pièces, dont 4 chambres.

Elle se compose d'une cuisine indépendante, de deux salles d'eau ainsi que d'un chauffage individuel avec climatisation réversible.

De nombreux travaux de rénovation sont à prévoir afin de redonner tout son potentiel à ce bien ancien.

Une maison offrant de beaux volumes et un terrain agréable, idéale pour un projet de rénovation, à découvrir sur la commune de Valherbasse, au coeur du secteur de Montrigaud.

Ville : Montrigaud
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26350
Coordonnées : 45.232926, 5.144689
Total : 285 300€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 101 700€
Valeur du bien : 271 700€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186m²
Loyer prédit : 9.23€/m²/mois
Fourchette : 7.07€ - 12.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1716€/mois
Loyer annuel estimé : 20592€/an
Fourchette totale : 1315€ - 2239€/mois
Fourchette annuelle : 15778€ - 26874€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 553,19 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :288 893 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-118 893€ (-41.2%)
Marge achat-revente :3 593€ (1.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 420,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :83,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 503,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 891,99€
Coût de l'assurance :24 963,75€
Taxe foncière : 2 059,19€/an
Soit par mois : 171,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 716,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 675,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 324 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 186 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage individuel actuel
Quantité: 1 système pour 186 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur 186 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et du sol du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: 2 salles de bain (estimation)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des revêtements de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :101 700 €(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:18 600€
    Isolation des combles: 186 m² × 100€/m² = 18600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:27 600€
    Remplacement fenêtres: 23 fenêtres × 1200€/fenêtre = 27600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 1000€/m² = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation:5 000€
    Rénovation salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles × 4000€/salle = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Montrigaud (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 61 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 592 €/an
Calcul : 1 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 719 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 300 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 999 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 059 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 101 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 114 476 €
Revenus locatifs : +20 592 €
Charges déductibles : -114 476 €
Résultat foncier Année 1 : -93 884 €(Déficit de 93 884 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 72 484 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 776 €/an
Revenus locatifs : +20 592 €
Charges déductibles : -12 776 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 816 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 72484.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 592 €114 486 €9 728 €-93 894 €21 400 €72 494 €72 494 €
221 004 €12 529 €9 471 €8 475 €--64 019 €
321 424 €12 263 €9 206 €9 160 €--54 858 €
421 852 €11 989 €8 931 €9 864 €--44 995 €
522 289 €11 704 €8 646 €10 585 €--34 409 €
622 735 €11 410 €8 352 €11 326 €--23 084 €
723 190 €11 105 €8 047 €12 085 €--10 999 €
823 654 €10 789 €7 732 €12 864 €---
924 127 €10 463 €7 405 €13 664 €---
1024 609 €10 125 €7 067 €14 484 €---
1125 101 €9 775 €6 717 €15 326 €---
1225 603 €9 413 €6 355 €16 191 €---
1326 116 €9 038 €5 980 €17 077 €---
1426 638 €8 650 €5 592 €17 988 €---
1527 171 €8 249 €5 191 €18 922 €---
1627 714 €7 833 €4 775 €19 881 €---
1728 268 €7 403 €4 345 €20 865 €---
1828 834 €6 958 €3 900 €21 876 €---
1929 410 €6 497 €3 439 €22 914 €---
2029 999 €6 020 €2 962 €23 979 €---
2130 599 €5 526 €2 468 €25 072 €---
2231 211 €5 015 €1 957 €26 195 €---
2331 835 €4 486 €1 428 €27 349 €---
2432 471 €3 939 €881 €28 533 €---
2533 121 €3 372 €314 €29 749 €---
TOTAL659 566 €319 036 €140 892 €340 531 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 340 531 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 592 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 324 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 324 €-6 420 €+10 744 €
2+4 324 €0 €+4 324 €
3+4 324 €0 €+4 324 €
4+4 324 €0 €+4 324 €
5+4 324 €0 €+4 324 €
6+4 324 €0 €+4 324 €
7+4 324 €0 €+4 324 €
8+4 324 €+560 €+3 764 €
9+4 324 €+4 099 €+225 €
10+4 324 €+4 345 €-21 €
11+4 324 €+4 598 €-274 €
12+4 324 €+4 857 €-533 €
13+4 324 €+5 123 €-799 €
14+4 324 €+5 396 €-1 072 €
15+4 324 €+5 677 €-1 353 €
16+4 324 €+5 964 €-1 640 €
17+4 324 €+6 260 €-1 936 €
18+4 324 €+6 563 €-2 239 €
19+4 324 €+6 874 €-2 550 €
20+4 324 €+7 194 €-2 870 €
21+4 324 €+7 522 €-3 198 €
22+4 324 €+7 859 €-3 535 €
23+4 324 €+8 205 €-3 881 €
24+4 324 €+8 560 €-4 236 €
25+4 324 €+8 925 €-4 601 €
Total+108 100 €+102 159 €+5 941 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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