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Propriété 4 pièces 85 m²

Bien expiré
VilleGué-de-velluire, Poiré-sur-velluire, Velluire, Vix, Île-d'elle (85)
Surface85
Coût Total133 992
Loyer Annuel8 884
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-35
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 400 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 863,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 4 pièces 85 m²

Maison à rénover avec terrain au calme Imaginez cette maison ancienne prête à être transformée en un havre de paix moderne. Avec ses 85 m2 habitables et son terrain de 307 m2, cette propriété offre un espace généreux pour créer votre nid douillet. Le séjour spacieux de 32 m2 est idéal pour des moments conviviaux avec une cuisine attenante. La maison attend vos idées pour la personnaliser. La cuisine indépendante est nue, offrant une toile blanche pour vos créations culinaires. Les ouvertures et les portes sont en double vitrage PVC. la toiture en tige de botte sur la partie haute et nécessite un contrôle mais la partie sur la cuisine est en canal romane simplement à nettoyer. Le jardin se trouve sur une parcelle de 230 m2 avec un petit hangar et une dépendance. Située à proximité de toutes les commodités, cette maison est à 5 minutes à pied d'une maternelle, d'une école élémentaire, d'un parc et jardin, Un collège est accessible à 5 minutes à pied, tandis qu'une crèche et une alimentation générale à proximité à pied. Ne manquez pas cette opportunité de donner une nouvelle vie à cette maison pleine de charme. Contactez-nous dès aujourd'hui pour une visite et laissez-vous séduire par son potentiel.

Surface : 85 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/01/1970

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Gué-de-velluire, Poiré-sur-velluire, Velluire, Vix, Île-d'elle
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85770
Coordonnées : 46.330753, -0.951594
Total : 133 992
Prix d'acquisition : 73 400
Travaux : 54 720
Valeur du bien : 128 120
Frais de notaire : 5 872
Coût estimé : 5 872
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 8.71€/m²/mois
Fourchette : 6.82€ - 11.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 740€/mois
Loyer annuel estimé : 8884€/an
Fourchette totale : 579€ - 946€/mois
Fourchette annuelle : 6953€ - 11351€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 992
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :661,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :40,20€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 701,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 454,96
Coût de l'assurance :12 059,28
Taxe foncière : 888,41€/an
Soit par mois : 74,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 740,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 775,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (85 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire, bien que déjà en double vitrage PVC
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, y compris les placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: salon (environ 32 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Gros œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Contrôle toiture
Contrôle de la toiture en tige de botte et nettoyage de la partie en canal romane
Quantité: 1 toiture
Raison: Toiture nécessite un contrôle pour assurer l'étanchéité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 720(644 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Isolation:3 060
    Isolation toiture/combles: 85 m² × 36€/m² = 3060€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1500€/m² = 18000€ (incluant les meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:5 400
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (incluant parquet, peinture et main d'œuvre)
  • Salon:5 760
    Rénovation lourde salon: 32 m² × 180€/m² = 5760€ (incluant parquet, peinture et main d'œuvre)
  • Gros œuvre:600
    Contrôle toiture: 1 toiture × 600€ = 600€ (incluant le diagnostic et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Gué-de-velluire, Poiré-sur-velluire, Velluire, Vix, Île-d'elle) avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 740 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 884 €/an
Calcul : 740 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 458 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 992 à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 482 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 888 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 720
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 549
Revenus locatifs : +8 884
Charges déductibles : -60 549
Résultat foncier Année 1 : -51 665(Déficit de 51 665 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 265
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 829 €/an
Revenus locatifs : +8 884
Charges déductibles : -5 829
Résultat foncier Années 2+ : 3 055 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30264.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 710(65% de 73 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 735 €/an
Calcul : 47 710 € × 3,636% = 1 735
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 88460 5534 462-51 66921 400 €30 269 €30 269 €
29 0625 7144 3433 348--26 921 €
39 2435 5914 2203 652--23 269 €
49 4285 4644 0933 964--19 305 €
59 6165 3323 9614 284--15 021 €
69 8095 1963 8254 613--10 408 €
710 0055 0553 6844 950--5 458 €
810 2054 9103 5395 295--163 €
910 4094 7593 3885 650---
1010 6174 6033 2336 014---
1110 8304 4423 0726 387---
1211 0464 2762 9056 770---
1311 2674 1042 7337 164---
1411 4923 9252 5557 567---
1511 7223 7412 3707 981---
1611 9573 5512 1808 406---
1712 1963 3541 9838 842---
1812 4403 1501 7799 290---
1912 6892 9391 5689 750---
2012 9422 7211 35010 221---
2113 2012 4961 12510 706---
2213 4652 26289211 203---
2313 7352 02165011 713---
2414 0091 77240112 238---
2514 2891 51414312 776---
TOTAL284 559153 44464 455131 11521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 115
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 884 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 866 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 866-6 420+8 286
2+1 8660+1 866
3+1 8660+1 866
4+1 8660+1 866
5+1 8660+1 866
6+1 8660+1 866
7+1 8660+1 866
8+1 8660+1 866
9+1 866+1 646+220
10+1 866+1 804+62
11+1 866+1 916-50
12+1 866+2 031-165
13+1 866+2 149-283
14+1 866+2 270-404
15+1 866+2 394-528
16+1 866+2 522-656
17+1 866+2 653-787
18+1 866+2 787-921
19+1 866+2 925-1 059
20+1 866+3 066-1 200
21+1 866+3 212-1 346
22+1 866+3 361-1 495
23+1 866+3 514-1 648
24+1 866+3 671-1 805
25+1 866+3 833-1 967
Total+46 650+39 334+7 316
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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