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Appartement à vendre

VilleLisieux (14)
Surface104.4
Coût Total207 050
Loyer Annuel12 847
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-264
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 104.4 m²
Prix au m² : 1 532,57 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 30 m²), 4 chambres, Entrée séparée, Balcon, Belle vue, Exposition sud-ouest, Non meublé

LISIEUX CENTRE VILLE - Découvrez cet appartement spacieux et lumineux, idéalement situé au coeur de la ville, offrant un cadre de vie paisible tout en bénéficiant des commerces et services au pied de l'immeuble. Il se compose : d'une entrée avec placard, d'un vaste séjour ouvert sur un balcon exposé SUD-OUEST, une cuisine ouverte avec espace dinatoire aménagée et équipée, un cellier - buanderie, quatre spacieuses chambres avec placard et une salle de bains avec WC. Vous apprécierez son vaste séjour baigné de lumière naturelle ouvrant sur un agréable balcon, ses généreux volumes vous offrant un véritable confort de vie et son bel espace de stockage grâce à sa cave et ses deux greniers. Amandine TREMPU RSAC de LISIEUX N901137703- tel :

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 55 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 1 567 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 2730.00 et 3750.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller AURELIE BONNET IMMOBILIER : Amandine TREMPU Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 901137703

Ville : Lisieux
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14100
Coordonnées : 49.132540, 0.236408
Total : 207 050
Prix d'acquisition : 160 000
Travaux : 34 250
Valeur du bien : 194 250
Frais de notaire : 12 800
Coût estimé : 12 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104.4
Loyer prédit : 10.25€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 12.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1071€/mois
Loyer annuel estimé : 12847€/an
Fourchette totale : 868€ - 1321€/mois
Fourchette annuelle : 10415€ - 15846€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 909,09 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :199 309
Prix d'achat :160 000
Décote à l'achat :-39 309 (-19.7%)
Marge achat-revente :-7 741€ (-3.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 050
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 036,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :60,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 096,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 912,33
Coût de l'assurance :18 116,88
Taxe foncière : 1 284,70€/an
Soit par mois : 107,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 130,58€/mois
Soit par an : 1 566,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 070,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 334,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-263,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 301 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 104.4 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (approximativement, 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 104.4 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 supposé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 250(328 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Normandie (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 071 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 847 €/an
Calcul : 1 071 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 156 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 050 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 725 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 285 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 567 €/an
Calcul : 131 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 982
Revenus locatifs : +12 847
Charges déductibles : -44 982
Résultat foncier Année 1 : -32 135(Déficit de 32 135 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 735
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 732 €/an
Revenus locatifs : +12 847
Charges déductibles : -10 732
Résultat foncier Années 2+ : 2 115 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10735.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 84744 9897 163-32 14221 400 €10 742 €10 742 €
213 10410 5516 9752 553--8 189 €
313 36610 3576 7813 009--5 180 €
413 63310 1566 5793 478--1 703 €
513 9069 9476 3713 959---
614 1849 7326 1554 453---
714 4689 5085 9324 960---
814 7579 2775 7005 480---
915 0529 0375 4616 015---
1015 3538 7895 2136 564---
1115 6608 5324 9567 129---
1215 9748 2664 6897 708---
1316 2937 9904 4148 303---
1416 6197 7054 1288 914---
1516 9517 4093 8339 542---
1617 2907 1033 52710 187---
1717 6366 7863 21010 850---
1817 9896 4582 88211 531---
1918 3496 1182 54212 231---
2018 7165 7662 19012 950---
2119 0905 4011 82513 689---
2219 4725 0241 44814 448---
2319 8614 6331 05715 228---
2420 2584 22865216 030---
2520 6643 80923316 855---
TOTAL411 493227 571103 912183 92221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 922
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 698 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 698-6 420+9 118
2+2 6980+2 698
3+2 6980+2 698
4+2 6980+2 698
5+2 698+677+2 021
6+2 698+1 336+1 362
7+2 698+1 488+1 210
8+2 698+1 644+1 054
9+2 698+1 805+893
10+2 698+1 969+729
11+2 698+2 139+559
12+2 698+2 312+386
13+2 698+2 491+207
14+2 698+2 674+24
15+2 698+2 863-165
16+2 698+3 056-358
17+2 698+3 255-557
18+2 698+3 459-761
19+2 698+3 669-971
20+2 698+3 885-1 187
21+2 698+4 107-1 409
22+2 698+4 334-1 636
23+2 698+4 568-1 870
24+2 698+4 809-2 111
25+2 698+5 056-2 358
Total+67 450+55 177+12 273
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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