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Appartement à vendre

VilleYerres (91)
Surface61m²
Coût Total176 760€
Loyer Annuel12 033€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 500 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 2 122,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Pas de cave, Non meublé

Foncia vous propose, F3 62 M2 à rénover proche des transports comprenant entrée, séjour, cuisine, cellier, 2 chambres, salle de bains et wc. une cave complète ce bien Prévoir travaux de rénovation, idéal 1er achat ou investissement locatif A visiter sans tarder

Ville : Yerres
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91330
Coordonnées : 48.711701, 2.483738
Total : 176 760€
Prix d'acquisition : 129 500€
Travaux : 36 900€
Valeur du bien : 166 400€
Frais de notaire : 10 360€
Coût estimé : 10 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 16.44€/m²/mois
Fourchette : 13.76€ - 19.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1003€/mois
Loyer annuel estimé : 12033€/an
Fourchette totale : 839€ - 1198€/mois
Fourchette annuelle : 10072€ - 14377€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 163,27 €/m²
Basé sur :173 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :192 959 €
Prix d'achat :129 500 €
Décote à l'achat :-63 459€ (-32.9%)
Marge achat-revente :16 199€ (8.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :870,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :44,19€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 914,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 463,88€
Coût de l'assurance :13 257,00€
Taxe foncière : 1 203,35€/an
Soit par mois : 100,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 002,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 015,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 900 €(605 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yerres (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 003 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 033 €/an
Calcul : 1 003 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 846 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 760 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 203 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 479 €
Revenus locatifs : +12 033 €
Charges déductibles : -44 479 €
Résultat foncier Année 1 : -32 446 €(Déficit de 32 446 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 046 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 579 €/an
Revenus locatifs : +12 033 €
Charges déductibles : -7 579 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 454 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11045.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 175 €(65% de 129 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 061 €/an
Calcul : 84 175 € × 3,636% = 3 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 033 €44 485 €5 851 €-32 451 €21 400 €11 051 €11 051 €
212 274 €7 429 €5 695 €4 846 €--6 206 €
312 520 €7 267 €5 533 €5 253 €--953 €
412 770 €7 100 €5 366 €5 670 €---
513 025 €6 927 €5 193 €6 099 €---
613 286 €6 748 €5 014 €6 538 €---
713 552 €6 563 €4 829 €6 989 €---
813 823 €6 372 €4 638 €7 451 €---
914 099 €6 174 €4 440 €7 925 €---
1014 381 €5 970 €4 236 €8 411 €---
1114 669 €5 758 €4 025 €8 910 €---
1214 962 €5 540 €3 806 €9 422 €---
1315 261 €5 314 €3 580 €9 948 €---
1415 567 €5 080 €3 346 €10 486 €---
1515 878 €4 839 €3 105 €11 039 €---
1616 195 €4 589 €2 855 €11 607 €---
1716 519 €4 330 €2 597 €12 189 €---
1816 850 €4 063 €2 330 €12 787 €---
1917 187 €3 787 €2 053 €13 400 €---
2017 531 €3 501 €1 768 €14 029 €---
2117 881 €3 206 €1 472 €14 675 €---
2218 239 €2 901 €1 167 €15 338 €---
2318 604 €2 585 €851 €16 019 €---
2418 976 €2 258 €525 €16 717 €---
2519 355 €1 921 €187 €17 434 €---
TOTAL385 436 €164 705 €84 464 €220 732 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 732 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 033 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 527 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 527 €-6 420 €+8 947 €
2+2 527 €0 €+2 527 €
3+2 527 €0 €+2 527 €
4+2 527 €+1 415 €+1 112 €
5+2 527 €+1 830 €+697 €
6+2 527 €+1 961 €+566 €
7+2 527 €+2 097 €+430 €
8+2 527 €+2 235 €+292 €
9+2 527 €+2 378 €+149 €
10+2 527 €+2 523 €+4 €
11+2 527 €+2 673 €-146 €
12+2 527 €+2 827 €-300 €
13+2 527 €+2 984 €-457 €
14+2 527 €+3 146 €-619 €
15+2 527 €+3 312 €-785 €
16+2 527 €+3 482 €-955 €
17+2 527 €+3 657 €-1 130 €
18+2 527 €+3 836 €-1 309 €
19+2 527 €+4 020 €-1 493 €
20+2 527 €+4 209 €-1 682 €
21+2 527 €+4 403 €-1 876 €
22+2 527 €+4 601 €-2 074 €
23+2 527 €+4 806 €-2 279 €
24+2 527 €+5 015 €-2 488 €
25+2 527 €+5 230 €-2 703 €
Total+63 175 €+66 220 €+-3 045 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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