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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Girons (09)
Surface101m²
Coût Total142 017€
Loyer Annuel9 592€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 460 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 182,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 101 m², Bâtiment de 3 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Au 2ème étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage climatisation réversible, Salle de séjour, 1 Parking

Nous avons le plaisir de vous présenter ce bel appartement traversant. Ce bien se compose de deux chambres confortables, d'une salle d'eau et d'un vaste espace salon-séjour-cuisine, offrant un cadre de vie agréable et fonctionnel. De plus, il inclut un garage privatif et un jardin, apportant un espace extérieur appréciable.

Ville : Saint-Girons
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.966740, 1.125980
Total : 142 017€
Prix d'acquisition : 119 460€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 132 460€
Frais de notaire : 9 557€
Coût estimé : 9 557€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9592€/an
Fourchette totale : 591€ - 1081€/mois
Fourchette annuelle : 7092€ - 12974€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 017€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :692,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :40,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 733,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 829,70€
Coût de l'assurance :12 071,45€
Taxe foncière : 959,20€/an
Soit par mois : 79,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 799,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 912,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité (prises, éclairage, VMC), peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(129 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:13 000€
    Douche complète: 1 × 3000€ = 3000€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Carrelage sol: 10 m² × 80€/m² = 800€, Plomberie: 1 × 2500€ = 2500€, Électricité: 1 × 1500€ = 1500€, Peinture: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 2000€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Girons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 592 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 570 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 017 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 959 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 212 €
Revenus locatifs : +9 592 €
Charges déductibles : -20 212 €
Résultat foncier Année 1 : -10 620 €(Déficit de 10 620 €)
Imputable sur revenu global : 10 620 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 212 €/an
Revenus locatifs : +9 592 €
Charges déductibles : -7 212 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 380 €/an
Prix d'achat du bien : 119 460 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 649 €(65% de 119 460 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 824 €/an
Calcul : 77 649 € × 3,636% = 2 824 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 592 €20 216 €4 574 €-10 624 €10 624 €--
29 784 €7 093 €4 450 €2 691 €---
39 980 €6 965 €4 323 €3 015 €---
410 179 €6 833 €4 191 €3 347 €---
510 383 €6 696 €4 054 €3 687 €---
610 590 €6 555 €3 913 €4 035 €---
710 802 €6 410 €3 767 €4 393 €---
811 018 €6 259 €3 617 €4 759 €---
911 239 €6 104 €3 462 €5 135 €---
1011 463 €5 943 €3 301 €5 520 €---
1111 693 €5 777 €3 135 €5 915 €---
1211 926 €5 606 €2 964 €6 321 €---
1312 165 €5 429 €2 787 €6 736 €---
1412 408 €5 246 €2 604 €7 162 €---
1512 656 €5 057 €2 415 €7 599 €---
1612 910 €4 862 €2 220 €8 048 €---
1713 168 €4 660 €2 018 €8 508 €---
1813 431 €4 452 €1 810 €8 979 €---
1913 700 €4 237 €1 594 €9 463 €---
2013 974 €4 014 €1 372 €9 960 €---
2114 253 €3 784 €1 142 €10 469 €---
2214 538 €3 547 €905 €10 991 €---
2314 829 €3 302 €660 €11 527 €---
2415 126 €3 049 €407 €12 077 €---
2515 428 €2 787 €145 €12 641 €---
TOTAL307 235 €144 881 €65 830 €162 354 €10 624 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 187 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 354 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 592 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 014 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 014 €-3 187 €+5 201 €
2+2 014 €+807 €+1 207 €
3+2 014 €+904 €+1 110 €
4+2 014 €+1 004 €+1 010 €
5+2 014 €+1 106 €+908 €
6+2 014 €+1 211 €+803 €
7+2 014 €+1 318 €+696 €
8+2 014 €+1 428 €+586 €
9+2 014 €+1 540 €+474 €
10+2 014 €+1 656 €+358 €
11+2 014 €+1 775 €+239 €
12+2 014 €+1 896 €+118 €
13+2 014 €+2 021 €-7 €
14+2 014 €+2 149 €-135 €
15+2 014 €+2 280 €-266 €
16+2 014 €+2 414 €-400 €
17+2 014 €+2 552 €-538 €
18+2 014 €+2 694 €-680 €
19+2 014 €+2 839 €-825 €
20+2 014 €+2 988 €-974 €
21+2 014 €+3 141 €-1 127 €
22+2 014 €+3 297 €-1 283 €
23+2 014 €+3 458 €-1 444 €
24+2 014 €+3 623 €-1 609 €
25+2 014 €+3 792 €-1 778 €
Total+50 350 €+48 706 €+1 644 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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