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Maison à vendre

VilleSainte-Maure-de-Touraine (37)
Surface270
Coût Total373 034
Loyer Annuel27 473
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+104
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 244 800 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 906,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, 5 chambres, Terrasse, calme, Exposition ouest, Non meublé

Idéalement située dans une rue calme en plein centre-ville de Sainte Maure de Touraine, vous bénéficierez de la proximité des commerces, crèche, école et transport en commun. Grand potentiel d'aménagement possible après travaux en fonction de vos projets : maison de famille, investissement locatif, chambre d'hôte etc… vous apprécierez le cachet authentique et les moulures de cette maison du XVIII ème siècle.

Cette maison de caractère vous accueil au rez de chaussé par un séjour lumineux de plus de 40 m², une cuisine équipée, une grande salle d'eau, un salon / salle à manger donnant sur une grande terrasse avec vue sur le jardin.

À l'étage, le couloir lumineux dessert 4 grandes chambres avec cheminée et parquet ancien, une salle de bain et WC. Un magnifique grenier de 130m² entièrement aménageable avec plafond cathédrale.

Le sous-sol en accès direct sur le jardin de 400 m² environ, vous trouverez la chaufferie avec sa cuve à fioul, un espace atelier ainsi que 2 niveaux de caves voutées.

Cette annonce référence 243228 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier SÉGOLÈNE DE LA FÉRONNIÈRE (EI) immatriculé au RSAC de TOURS (37000) sous le numéro 92755899900011.

Prix du bien : 244 800,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

DPE vierge.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Sainte-Maure-de-Touraine
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37800
Coordonnées : 47.104620, 0.656310
Total : 373 034
Prix d'acquisition : 244 800
Travaux : 108 650
Valeur du bien : 353 450
Frais de notaire : 19 584
Coût estimé : 19 584
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 2289€/mois
Loyer annuel estimé : 27473€/an
Fourchette totale : 1800€ - 2912€/mois
Fourchette annuelle : 21600€ - 34943€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 9.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 600 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :432 000
Prix d'achat :244 800
Décote à l'achat :-187 200 (-43.3%)
Marge achat-revente :58 966€ (13.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :373 034
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 847,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :108,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 956,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :181 230,89
Coût de l'assurance :32 640,48
Taxe foncière : 2 747,30€/an
Soit par mois : 228,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 289,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 185,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 270 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 34 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux meubles, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 35 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :108 650(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 500
    Isolation combles: 270 m² × 50€/m² = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:22 500
    Pompe à chaleur air-eau: 10000€ + installation: 2500€ = 12500€
  • Menuiseries:24 000
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 700€ = 23800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:33 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + plomberie et électricité: 3000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture chambres: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 050
    Peinture salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:600
    Peinture salle à manger: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Maure-de-Touraine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 289 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 473 €/an
Calcul : 2 289 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 522 €/an
Base de calcul : Emprunt de 373 034 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 306 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 747 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 108 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 125 225
Revenus locatifs : +27 473
Charges déductibles : -125 225
Résultat foncier Année 1 : -97 752(Déficit de 97 752 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 76 352
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 575 €/an
Revenus locatifs : +27 473
Charges déductibles : -16 575
Résultat foncier Années 2+ : 10 898 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 76351.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 244 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 120(65% de 244 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 786 €/an
Calcul : 159 120 € × 3,636% = 5 786
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 473125 23712 534-97 76421 400 €76 364 €76 364 €
228 02216 25412 20111 768--64 595 €
328 58315 91011 85712 673--51 922 €
429 15515 55411 50113 601--38 321 €
529 73815 18511 13214 553--23 769 €
630 33214 80410 75115 529--8 240 €
730 93914 40910 35716 530---
831 55814 0019 94917 556---
932 18913 5799 52618 610---
1032 83313 1439 09019 690---
1133 48912 6918 63820 798---
1234 15912 2248 17121 936---
1334 84211 7407 68723 102---
1435 53911 2407 18724 299---
1536 25010 7236 67025 527---
1636 97510 1876 13426 788---
1737 7149 6335 58028 081---
1838 4699 0605 00829 408---
1939 2388 4684 41530 770---
2040 0237 8553 80232 168---
2140 8237 2203 16733 603---
2241 6406 5642 51135 076---
2342 4735 8851 83236 588---
2443 3225 1831 13038 140---
2544 1894 45640339 733---
TOTAL879 967391 204181 231488 76321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 488 763
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 473 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 769 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 769-6 420+12 189
2+5 7690+5 769
3+5 7690+5 769
4+5 7690+5 769
5+5 7690+5 769
6+5 7690+5 769
7+5 769+2 487+3 282
8+5 769+5 267+502
9+5 769+5 583+186
10+5 769+5 907-138
11+5 769+6 240-471
12+5 769+6 581-812
13+5 769+6 931-1 162
14+5 769+7 290-1 521
15+5 769+7 658-1 889
16+5 769+8 036-2 267
17+5 769+8 424-2 655
18+5 769+8 823-3 054
19+5 769+9 231-3 462
20+5 769+9 651-3 882
21+5 769+10 081-4 312
22+5 769+10 523-4 754
23+5 769+10 976-5 207
24+5 769+11 442-5 673
25+5 769+11 920-6 151
Total+144 225+146 629+-2 404
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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