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Maison en pierre au coeur d'un village agréable Proche Cast

Bien expiré
VilleVillemagne (11)
Surface90
Coût Total137 400
Loyer Annuel7 912
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-116
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 777,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au nord de Castelnaudary, à proximité de Saissac, dans un village paisible et agréable, venez découvrir cette maison en pierre offrant un cadre de vie serein et un environnement dégagé, avec stationnement facile à proximité. Élevée sur trois niveaux, la maison est équipée d’un monte-escalier fonctionnel, un véritable atout pour plus de confort au quotidien. Rez-de-chaussée : une pièce de vie lumineuse, idéale pour recevoir, ainsi qu’un WC indépendant Premier étage : une chambre climatisée et une salle d’eau avec WC. Deuxième étage : un grand dégagement laissant libre cours à vos projets (bureau, coin lecture, espace détente…), desservant une seconde chambre et un WC. Cette maison conviendra parfaitement pour une résidence principale, un pied-à-terre ou un investissement dans un secteur recherché pour son calme et son authenticité. N’hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements ou pour organiser une visite.

Ville : Villemagne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11310
Coordonnées : 43.364259, 2.117832
Total : 137 400
Prix d'acquisition : 70 000
Travaux : 61 800
Valeur du bien : 131 800
Frais de notaire : 5 600
Coût estimé : 5 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 659€/mois
Loyer annuel estimé : 7912€/an
Fourchette totale : 502€ - 865€/mois
Fourchette annuelle : 6028€ - 10383€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,93€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 709,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 689,56
Coût de l'assurance :11 679,00
Taxe foncière : 791,16€/an
Soit par mois : 65,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 659,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 775,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 318 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 90 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 800(687 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:5 400
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (fourniture et pose comprises, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:1 800
    Mise aux normes plomberie: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villemagne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 912 €/an
Calcul : 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 421 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 400 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 791 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 479
Revenus locatifs : +7 912
Charges déductibles : -67 479
Résultat foncier Année 1 : -59 568(Déficit de 59 568 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 168
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 679 €/an
Revenus locatifs : +7 912
Charges déductibles : -5 679
Résultat foncier Années 2+ : 2 232 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38167.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 91267 4844 425-59 57221 400 €38 172 €38 172 €
28 0705 5644 3062 506--35 666 €
38 2315 4404 1822 791--32 876 €
48 3965 3134 0543 083--29 792 €
58 5645 1813 9223 383--26 409 €
68 7355 0443 7863 691--22 718 €
78 9104 9033 6454 006--18 712 €
89 0884 7583 4994 330--14 382 €
99 2704 6073 3494 662--9 719 €
109 4554 4523 1945 003--4 716 €
119 6444 2923 0335 353---
129 8374 1262 8675 711---
1310 0343 9542 6966 079---
1410 2353 7782 5196 457---
1510 4393 5952 3366 844---
1610 6483 4062 1487 242---
1710 8613 2111 9527 650---
1811 0783 0091 7518 069---
1911 3002 8011 5438 499---
2011 5262 5861 3278 940---
2111 7562 3641 1059 393---
2211 9912 1348769 857---
2312 2311 89763810 334---
2412 4761 65239310 824---
2512 7251 39914011 327---
TOTAL253 411156 94863 69096 46421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 464
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 912 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 661 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 661-6 420+8 081
2+1 6610+1 661
3+1 6610+1 661
4+1 6610+1 661
5+1 6610+1 661
6+1 6610+1 661
7+1 6610+1 661
8+1 6610+1 661
9+1 6610+1 661
10+1 6610+1 661
11+1 661+191+1 470
12+1 661+1 713-52
13+1 661+1 824-163
14+1 661+1 937-276
15+1 661+2 053-392
16+1 661+2 173-512
17+1 661+2 295-634
18+1 661+2 421-760
19+1 661+2 550-889
20+1 661+2 682-1 021
21+1 661+2 818-1 157
22+1 661+2 957-1 296
23+1 661+3 100-1 439
24+1 661+3 247-1 586
25+1 661+3 398-1 737
Total+41 525+28 939+12 586
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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