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Immeuble 350 m² VIC-FEZENSAC

Bien expiré
VilleVic-Fezensac (32)
Surface350m²
Coût Total395 100€
Loyer Annuel38 564€
Rentabilité9.76%
Cashflow/mois+850€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 350 m²
Prix au m² : 842,86 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 350 m² VIC-FEZENSAC

Cet immeuble de rapport de 350m², génère actuellement des revenus provenant uniquement des loyers mensuels des appartements. Les deux locaux commerciaux étant libres d'occupation, offrant un potentiel de revenu complémentaire. L'absence de copropriété simplifie la gestion et offre une grande liberté de stratégie à l'investisseur.

Détail des lots :

  • Local commercial 1 : 34m²
  • Local commercial 2 : 28m²
  • T2 avec cour extérieure: 40m²
  • T3 : 68m²
  • Studio : 30m²
  • T3 : 76 m²
  • T3 avec terrasse : 61m²

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 295 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Margaux LABAT, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Auch sous le numéro 935174433

Surface : 350 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/11/2025

Consommation énergie primaire : 294 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 890 € et 10 740 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Vic-Fezensac
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32190
Coordonnées : 43.745810, 0.323051
Total : 395 100€
Prix d'acquisition : 295 000€
Travaux : 76 500€
Valeur du bien : 371 500€
Frais de notaire : 23 600€
Coût estimé : 23 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 350m²
Loyer prédit : 9.18€/m²/mois
Fourchette : 7.42€ - 11.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 3214€/mois
Loyer annuel estimé : 38564€/an
Fourchette totale : 2596€ - 3978€/mois
Fourchette annuelle : 31153€ - 47738€/an
Rentabilité brute :9.76%
Fourchette de rentabilité :7.88% - 12.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :395 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 927,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :115,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 042,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :183 142,26€
Coût de l'assurance :34 571,25€
Taxe foncière : 3 856,43€/an
Soit par mois : 321,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 213,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 364,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :849,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 350 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur 350 m²)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'immeuble
Raison: DPE E - Immeuble - Amélioration significative de la consommation d'énergie
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: 4 chambres (T2, T3, studio, T3 avec terrasse)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 500 €(219 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:24 500€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 700€ = 24500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:24 000€
    Rénovation complète chambres: 4 chambres × 6000€ = 24000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vic-Fezensac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 214 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 564 €/an
Calcul : 3 214 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 713 €/an
Base de calcul : Emprunt de 395 100 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 383 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 856 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 452 €
Revenus locatifs : +38 564 €
Charges déductibles : -94 452 €
Résultat foncier Année 1 : -55 888 €(Déficit de 55 888 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 488 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 952 €/an
Revenus locatifs : +38 564 €
Charges déductibles : -17 952 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 612 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34488.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750 €(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 564 €94 465 €12 726 €-55 901 €21 400 €34 501 €34 501 €
239 336 €17 621 €12 381 €21 715 €--12 786 €
340 122 €17 265 €12 026 €22 857 €---
440 925 €16 898 €11 658 €24 027 €---
541 743 €16 518 €11 279 €25 225 €---
642 578 €16 126 €10 887 €26 452 €---
743 430 €15 721 €10 481 €27 709 €---
844 298 €15 302 €10 063 €28 996 €---
945 184 €14 870 €9 630 €30 315 €---
1046 088 €14 423 €9 184 €31 665 €---
1147 010 €13 962 €8 722 €33 048 €---
1247 950 €13 485 €8 245 €34 465 €---
1348 909 €12 992 €7 753 €35 917 €---
1449 887 €12 483 €7 244 €37 404 €---
1550 885 €11 958 €6 718 €38 927 €---
1651 903 €11 415 €6 175 €40 488 €---
1752 941 €10 854 €5 614 €42 087 €---
1853 999 €10 274 €5 035 €43 725 €---
1955 079 €9 675 €4 436 €45 404 €---
2056 181 €9 057 €3 817 €47 124 €---
2157 305 €8 417 €3 178 €48 887 €---
2258 451 €7 757 €2 518 €50 693 €---
2359 620 €7 075 €1 836 €52 544 €---
2460 812 €6 371 €1 131 €54 442 €---
2562 028 €5 643 €403 €56 386 €---
TOTAL1 235 227 €390 624 €183 142 €844 603 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 844 603 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 564 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 099 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 099 €-6 420 €+14 519 €
2+8 099 €0 €+8 099 €
3+8 099 €+3 021 €+5 078 €
4+8 099 €+7 208 €+891 €
5+8 099 €+7 568 €+531 €
6+8 099 €+7 936 €+163 €
7+8 099 €+8 313 €-214 €
8+8 099 €+8 699 €-600 €
9+8 099 €+9 094 €-995 €
10+8 099 €+9 499 €-1 400 €
11+8 099 €+9 914 €-1 815 €
12+8 099 €+10 340 €-2 241 €
13+8 099 €+10 775 €-2 676 €
14+8 099 €+11 221 €-3 122 €
15+8 099 €+11 678 €-3 579 €
16+8 099 €+12 146 €-4 047 €
17+8 099 €+12 626 €-4 527 €
18+8 099 €+13 118 €-5 019 €
19+8 099 €+13 621 €-5 522 €
20+8 099 €+14 137 €-6 038 €
21+8 099 €+14 666 €-6 567 €
22+8 099 €+15 208 €-7 109 €
23+8 099 €+15 763 €-7 664 €
24+8 099 €+16 332 €-8 233 €
25+8 099 €+16 916 €-8 817 €
Total+202 475 €+253 381 €+-50 906 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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