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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCazals (46)
Surface143m²
Coût Total157 720€
Loyer Annuel13 602€
Rentabilité8.62%
Cashflow/mois+185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 937,06 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel, Cheminée, Jardin

iad France - Pierre Pein vous propose: Maison en pierre à rafraîchir au cOEur du village dynamique de Cazals avec son marché et ses commerces (pharmacie, centre médical, boulangeries, presse, supermarché, etc..).

La maison se compose ainsi:

Rdc: -cuisine -séjour/salle à manger avec cheminée -2 celliers -1 chaufferie -1 wc -1 pièce d'eau

1er étage: -4 chambres (16, 10, 10 et 20m2) -1 bureau (8m2) -1 wc -1 salle de bain

Extérieur: -garage (22m2) -jardin (188m2)

Confort: -chauffage au fioul/chaudière -radiateurs -cheminée -tout-à-l'égout

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 289 et classe CLIMAT F indice 91. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Pierre Pein mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BERGERAC sous le numéro 814777223, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Cazals
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46250
Coordonnées : 44.650586, 1.228083
Total : 157 720€
Prix d'acquisition : 134 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 147 000€
Frais de notaire : 10 720€
Coût estimé : 10 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1133€/mois
Loyer annuel estimé : 13602€/an
Fourchette totale : 877€ - 1465€/mois
Fourchette annuelle : 10526€ - 17575€/an
Rentabilité brute :8.62%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 11.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 568,63 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :224 314 €
Prix d'achat :134 000 €
Décote à l'achat :-90 314€ (-40.3%)
Marge achat-revente :66 594€ (29.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :789,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :46,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 835,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 155,05€
Coût de l'assurance :13 800,50€
Taxe foncière : 1 360,15€/an
Soit par mois : 113,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 133,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 948,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :184,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 289 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 143 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimé 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et éviter les problèmes futurs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(91 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 133 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 602 €/an
Calcul : 1 133 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 451 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 360 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 363 €
Revenus locatifs : +13 602 €
Charges déductibles : -20 363 €
Résultat foncier Année 1 : -6 762 €(Déficit de 6 762 €)
Imputable sur revenu global : 6 762 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 363 €/an
Revenus locatifs : +13 602 €
Charges déductibles : -7 363 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 238 €/an
Prix d'achat du bien : 134 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100 €(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 602 €20 368 €5 456 €-6 767 €6 767 €--
213 874 €7 225 €5 313 €6 648 €---
314 151 €7 077 €5 165 €7 074 €---
414 434 €6 924 €5 012 €7 510 €---
514 723 €6 765 €4 853 €7 957 €---
615 017 €6 601 €4 689 €8 416 €---
715 318 €6 431 €4 519 €8 887 €---
815 624 €6 254 €4 342 €9 369 €---
915 936 €6 072 €4 160 €9 864 €---
1016 255 €5 883 €3 971 €10 372 €---
1116 580 €5 687 €3 775 €10 893 €---
1216 912 €5 484 €3 572 €11 427 €---
1317 250 €5 274 €3 362 €11 976 €---
1417 595 €5 057 €3 145 €12 538 €---
1517 947 €4 832 €2 920 €13 115 €---
1618 306 €4 599 €2 686 €13 707 €---
1718 672 €4 357 €2 445 €14 315 €---
1819 045 €4 107 €2 195 €14 938 €---
1919 426 €3 848 €1 936 €15 578 €---
2019 815 €3 580 €1 668 €16 235 €---
2120 211 €3 302 €1 390 €16 909 €---
2220 615 €3 015 €1 103 €17 600 €---
2321 028 €2 717 €805 €18 311 €---
2421 448 €2 409 €497 €19 039 €---
2521 877 €2 089 €177 €19 788 €---
TOTAL435 660 €139 959 €79 155 €295 701 €6 767 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 030 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 701 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 856 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 856 €-2 030 €+4 886 €
2+2 856 €+1 994 €+862 €
3+2 856 €+2 122 €+734 €
4+2 856 €+2 253 €+603 €
5+2 856 €+2 387 €+469 €
6+2 856 €+2 525 €+331 €
7+2 856 €+2 666 €+190 €
8+2 856 €+2 811 €+45 €
9+2 856 €+2 959 €-103 €
10+2 856 €+3 112 €-256 €
11+2 856 €+3 268 €-412 €
12+2 856 €+3 428 €-572 €
13+2 856 €+3 593 €-737 €
14+2 856 €+3 761 €-905 €
15+2 856 €+3 935 €-1 079 €
16+2 856 €+4 112 €-1 256 €
17+2 856 €+4 294 €-1 438 €
18+2 856 €+4 481 €-1 625 €
19+2 856 €+4 673 €-1 817 €
20+2 856 €+4 870 €-2 014 €
21+2 856 €+5 073 €-2 217 €
22+2 856 €+5 280 €-2 424 €
23+2 856 €+5 493 €-2 637 €
24+2 856 €+5 712 €-2 856 €
25+2 856 €+5 936 €-3 080 €
Total+71 400 €+88 710 €+-17 310 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 149 jours
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