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Achat appartement

Bien expiré
VilleGarchizy (58)
Surface60m²
Coût Total96 200€
Loyer Annuel5 132€
Rentabilité5.33%
Cashflow/mois-119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 37 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 616,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 60 m², Bâtiment de 3 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage gaz collectif, Cuisine séparée équipée, Salle de séjour

Découvrez cet appartement spacieux de type F4, comprenant : 

Séjour lumineux Cuisine séparée 3 chambres Salle de bain Séchoir WC indépendant Cave

Idéal pour une famille ou un investissement. Cette annonce vous est proposée par GHIRITI Adelina - EI - N°RSAC: 94044212200013, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de NEVERS

Ville : Garchizy
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58600
Coordonnées : 47.024080, 3.101130
Total : 96 200€
Prix d'acquisition : 37 000€
Travaux : 56 240€
Valeur du bien : 93 240€
Frais de notaire : 2 960€
Coût estimé : 2 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 7.13€/m²/mois
Fourchette : 5.69€ - 8.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 428€/mois
Loyer annuel estimé : 5132€/an
Fourchette totale : 342€ - 535€/mois
Fourchette annuelle : 4099€ - 6426€/an
Rentabilité brute :5.33%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 6.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :475,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 503,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 429,27€
Coût de l'assurance :8 417,50€
Taxe foncière : 513,20€/an
Soit par mois : 42,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 427,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 546,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer l'ancienne chaudière visible dans la cuisine
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 60 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir et sol nécessitant amélioration
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (estimation 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et 5 prises supplémentaires
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 240 €(937 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Chaudière gaz à condensation: 3000€ + Installation: 1500€ = 4500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 2000€ + Installation: 500€ = 2500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 9000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 3500€ + Main d'œuvre: 500€ = 4000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 560€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ + Main d'œuvre: 240€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon:7 500€
    Rénovation complète salon: 3500€ + Main d'œuvre: 500€ = 4000€
  • Électricité:1 800€
    Mise aux normes tableau électrique: 800€ + 5 prises × 50€ = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Garchizy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 428 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 132 €/an
Calcul : 428 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 210 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 200 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 513 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 300 €
Revenus locatifs : +5 132 €
Charges déductibles : -60 300 €
Résultat foncier Année 1 : -55 168 €(Déficit de 55 168 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 768 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 060 €/an
Revenus locatifs : +5 132 €
Charges déductibles : -4 060 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 072 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33767.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050 €(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 132 €60 303 €3 213 €-55 171 €21 400 €33 771 €33 771 €
25 235 €3 978 €3 128 €1 257 €--32 514 €
35 339 €3 889 €3 039 €1 450 €--31 064 €
45 446 €3 798 €2 948 €1 649 €--29 415 €
55 555 €3 703 €2 853 €1 852 €--27 563 €
65 666 €3 605 €2 755 €2 061 €--25 502 €
75 779 €3 504 €2 654 €2 276 €--23 226 €
85 895 €3 399 €2 549 €2 496 €--20 730 €
96 013 €3 291 €2 441 €2 722 €--18 008 €
106 133 €3 179 €2 329 €2 955 €--15 053 €
116 256 €3 063 €2 213 €3 193 €--11 860 €
126 381 €2 943 €2 093 €3 438 €---
136 509 €2 819 €1 969 €3 690 €---
146 639 €2 690 €1 841 €3 948 €---
156 772 €2 558 €1 708 €4 214 €---
166 907 €2 421 €1 571 €4 486 €---
177 045 €2 279 €1 429 €4 766 €---
187 186 €2 132 €1 282 €5 054 €---
197 330 €1 980 €1 130 €5 350 €---
207 476 €1 823 €973 €5 653 €---
217 626 €1 660 €811 €5 965 €---
227 778 €1 492 €643 €6 286 €---
237 934 €1 319 €469 €6 615 €---
248 093 €1 139 €289 €6 954 €---
258 255 €953 €103 €7 302 €---
TOTAL164 380 €123 917 €46 429 €40 463 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 40 463 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 132 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 078 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 078 €-6 420 €+7 498 €
2+1 078 €0 €+1 078 €
3+1 078 €0 €+1 078 €
4+1 078 €0 €+1 078 €
5+1 078 €0 €+1 078 €
6+1 078 €0 €+1 078 €
7+1 078 €0 €+1 078 €
8+1 078 €0 €+1 078 €
9+1 078 €0 €+1 078 €
10+1 078 €0 €+1 078 €
11+1 078 €0 €+1 078 €
12+1 078 €+1 031 €+47 €
13+1 078 €+1 107 €-29 €
14+1 078 €+1 184 €-106 €
15+1 078 €+1 264 €-186 €
16+1 078 €+1 346 €-268 €
17+1 078 €+1 430 €-352 €
18+1 078 €+1 516 €-438 €
19+1 078 €+1 605 €-527 €
20+1 078 €+1 696 €-618 €
21+1 078 €+1 790 €-712 €
22+1 078 €+1 886 €-808 €
23+1 078 €+1 985 €-907 €
24+1 078 €+2 086 €-1 008 €
25+1 078 €+2 190 €-1 112 €
Total+26 950 €+15 697 €+11 253 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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