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Détails du bien

VilleAlbertville (73)
Surface80
Coût Total194 940
Loyer Annuel10 756
Rentabilité5.52%
Cashflow/mois-211
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 153 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 912,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Individuel, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

À vendre : Appartement T4 (80 m²) avec 3 chambres à Albertville, secteur calme proche commerces et écoles. - Situé sur la commune d'Albertville, découvrez ce bel appartement T4 en cours de rénovation, offrant de beaux volumes et une agréable luminosité.

Au dernier étage d'une petite copropriété, ce logement séduit par sa grande pièce de vie avec cuisine ouverte, idéale pour créer un espace convivial et chaleureux. Le séjour bénéficie d'une belle luminosité grâce aux nombreuses ouvertures ainsi qu'à un velux apportant un véritable confort de vie.

L'appartement dispose de trois chambres, d'une salle d'eau. Un poêle à granulés récent vient compléter les prestations pour un confort optimal et une ambiance cosy.

Les travaux de rénovation déjà entrepris permettent de profiter d'un intérieur modernisé tout en laissant la possibilité de personnaliser certaines finitions selon vos envies.

Les + :

Grande pièce de vie lumineuse Appartement à rénové Poêle à granulés récent Chauffage par pompe à chaleur Dernier étage Faibles charges de copropriété. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 14 lots , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 100,00 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : https://www.citya.com/agences-immobilieres/albertville-73200/307 . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr - https://www.citya.com/agences-immobilieres/albertville-73200/307

Ville : Albertville
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73200
Coordonnées : 45.666361, 6.386834
Total : 194 940
Prix d'acquisition : 153 000
Travaux : 29 700
Valeur du bien : 182 700
Frais de notaire : 12 240
Coût estimé : 12 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 11.20€/m²/mois
Fourchette : 9.02€ - 13.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 896€/mois
Loyer annuel estimé : 10756€/an
Fourchette totale : 721€ - 1114€/mois
Fourchette annuelle : 8657€ - 13365€/an
Rentabilité brute :5.52%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 6.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 159,64 €/m²
Basé sur :249 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 771
Prix d'achat :153 000
Décote à l'achat :-19 771 (-11.4%)
Marge achat-revente :-22 169€ (-12.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :963,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :45,49€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 1 008,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 084,43
Coût de l'assurance :13 645,80
Taxe foncière : 1 075,61€/an
Soit par mois : 89,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 8,33€/mois
Soit par an : 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 896,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 106,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-210,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 108 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en désordre et installations anciennes nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), et menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation lourde.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Finitions et mise aux normes de l'électricité, peinture, et éventuellement remplacement du revêtement de sol.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2.7/5 visible sur photos - salon en cours de rénovation avec désordre visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 700(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 200
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 240€/m² = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:6 000
    Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Albertville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 756 €/an
Calcul : 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 505 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 940 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 546 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 076 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 100 €/an
Calcul : 8 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 926
Revenus locatifs : +10 756
Charges déductibles : -37 926
Résultat foncier Année 1 : -27 170(Déficit de 27 170 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 16 470
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 226 €/an
Revenus locatifs : +10 756
Charges déductibles : -8 226
Résultat foncier Années 2+ : 2 530 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16470.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 153 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 450(65% de 153 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 616 €/an
Calcul : 99 450 € × 3,636% = 3 616
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 75637 9336 511-27 17710 700 €16 477 €16 477 €
210 9718 0596 3382 912--13 565 €
311 1917 8806 1593 311--10 254 €
411 4147 6955 9733 720--6 534 €
511 6437 5035 7814 140--2 394 €
611 8767 3045 5834 571---
712 1137 0995 3785 014---
812 3556 8875 1655 469---
912 6036 6674 9465 935---
1012 8556 4404 7196 414---
1113 1126 2054 4846 906---
1213 3745 9624 2417 412---
1313 6415 7113 9907 930---
1413 9145 4513 7308 463---
1514 1925 1823 4619 010---
1614 4764 9043 1839 572---
1714 7664 6172 89510 149---
1815 0614 3192 59810 742---
1915 3624 0112 29011 351---
2015 6703 6931 97211 976---
2115 9833 3641 64312 619---
2216 3033 0241 30213 279---
2316 6292 67195013 957---
2416 9612 30758614 654---
2517 3011 93020915 370---
TOTAL344 522166 82194 084177 70210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 702
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 756 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 259 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 259-3 210+5 469
2+2 2590+2 259
3+2 2590+2 259
4+2 2590+2 259
5+2 2590+2 259
6+2 259+653+1 606
7+2 259+1 504+755
8+2 259+1 641+618
9+2 259+1 781+478
10+2 259+1 924+335
11+2 259+2 072+187
12+2 259+2 223+36
13+2 259+2 379-120
14+2 259+2 539-280
15+2 259+2 703-444
16+2 259+2 872-613
17+2 259+3 045-786
18+2 259+3 223-964
19+2 259+3 405-1 146
20+2 259+3 593-1 334
21+2 259+3 786-1 527
22+2 259+3 984-1 725
23+2 259+4 187-1 928
24+2 259+4 396-2 137
25+2 259+4 611-2 352
Total+56 475+53 310+3 165
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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