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Détails du bien

Bien expiré
VilleHapponvilliers (28)
Surface120m²
Coût Total136 476€
Loyer Annuel10 607€
Rentabilité7.77%
Cashflow/mois+91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 700 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 997,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

MGN immobilier vous propose longère de 115m² nichée dans un lieu dit proche d'Happonvilliers, 10 minutes d'un échangeur d'autoroute A11 sortie 3.1 et 1h20 de Paris. Longère avec une grange de 75m² sur terrain arboré de 1109 m² comprenant : Entrée sur salon séjour avec cheminée insert et poêle à bois, cuisine aménagée avec four à pain, chambre, salle d'eau, WC et cellier. Etage : palier desservant 2 chambres et bureau en enfilade. Grange de 75m² au sol et petite dépendance. Fenêtres double vitrage (5.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Happonvilliers
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28480
Total : 136 476€
Prix d'acquisition : 119 700€
Travaux : 7 200€
Valeur du bien : 126 900€
Frais de notaire : 9 576€
Coût estimé : 9 576€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 884€/mois
Loyer annuel estimé : 10607€/an
Fourchette totale : 701€ - 1115€/mois
Fourchette annuelle : 8408€ - 13381€/an
Rentabilité brute :7.77%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 9.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 476€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :665,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,67€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 704,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 261,26€
Coût de l'assurance :11 600,46€
Taxe foncière : 1 060,69€/an
Soit par mois : 88,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 883,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 792,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 416 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne mais mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et éventuellement changement de mobilier
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 200 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 200€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 60€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 884 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 607 €/an
Calcul : 884 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 391 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 476 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 061 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 116 €
Revenus locatifs : +10 607 €
Charges déductibles : -13 116 €
Résultat foncier Année 1 : -2 509 €(Déficit de 2 509 €)
Imputable sur revenu global : 2 509 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 916 €/an
Revenus locatifs : +10 607 €
Charges déductibles : -5 916 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 691 €/an
Prix d'achat du bien : 119 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 805 €(65% de 119 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 829 €/an
Calcul : 77 805 € × 3,636% = 2 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 607 €13 120 €4 396 €-2 514 €2 514 €--
210 819 €5 802 €4 277 €5 018 €---
311 035 €5 679 €4 154 €5 357 €---
411 256 €5 552 €4 027 €5 704 €---
511 481 €5 421 €3 896 €6 061 €---
611 711 €5 285 €3 760 €6 426 €---
711 945 €5 145 €3 620 €6 800 €---
812 184 €5 001 €3 476 €7 183 €---
912 428 €4 851 €3 327 €7 576 €---
1012 676 €4 697 €3 172 €7 979 €---
1112 930 €4 538 €3 013 €8 392 €---
1213 188 €4 373 €2 848 €8 816 €---
1313 452 €4 203 €2 678 €9 249 €---
1413 721 €4 027 €2 502 €9 694 €---
1513 996 €3 845 €2 321 €10 150 €---
1614 276 €3 658 €2 133 €10 618 €---
1714 561 €3 464 €1 939 €11 097 €---
1814 852 €3 264 €1 739 €11 588 €---
1915 149 €3 057 €1 532 €12 092 €---
2015 452 €2 843 €1 319 €12 609 €---
2115 761 €2 623 €1 098 €13 139 €---
2216 077 €2 394 €870 €13 682 €---
2316 398 €2 159 €634 €14 239 €---
2416 726 €1 915 €391 €14 811 €---
2517 061 €1 664 €139 €15 397 €---
TOTAL339 743 €108 579 €63 261 €231 164 €2 514 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 754 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 164 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 607 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 227 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 227 €-754 €+2 981 €
2+2 227 €+1 505 €+722 €
3+2 227 €+1 607 €+620 €
4+2 227 €+1 711 €+516 €
5+2 227 €+1 818 €+409 €
6+2 227 €+1 928 €+299 €
7+2 227 €+2 040 €+187 €
8+2 227 €+2 155 €+72 €
9+2 227 €+2 273 €-46 €
10+2 227 €+2 394 €-167 €
11+2 227 €+2 518 €-291 €
12+2 227 €+2 645 €-418 €
13+2 227 €+2 775 €-548 €
14+2 227 €+2 908 €-681 €
15+2 227 €+3 045 €-818 €
16+2 227 €+3 185 €-958 €
17+2 227 €+3 329 €-1 102 €
18+2 227 €+3 477 €-1 250 €
19+2 227 €+3 628 €-1 401 €
20+2 227 €+3 783 €-1 556 €
21+2 227 €+3 942 €-1 715 €
22+2 227 €+4 105 €-1 878 €
23+2 227 €+4 272 €-2 045 €
24+2 227 €+4 443 €-2 216 €
25+2 227 €+4 619 €-2 392 €
Total+55 675 €+69 349 €+-13 674 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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