Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Dizier (52)
Surface71m²
Coût Total133 710€
Loyer Annuel6 880€
Rentabilité5.15%
Cashflow/mois-188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 014,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 5, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Cet appartement vous séduira par son emplacement privilégié, alliant la proximité du centre-ville à un environnement verdoyant et paisible. Situé au 5 € étage avec ascenseur, il offre un espace de vie fonctionnel.

Il se compose d'une cuisine, d'un séjour spacieux et lumineux, de deux belles chambres ainsi que d'une salle de bains. Vous profiterez également d'un balcon offrant une vue dégagée sur un cadre agréable.

Côté confort : chaudière gaz individuelle, fenêtres en PVC et volets roulants, garantissant une bonne isolation et une gestion maîtrisée des consommations.

Un garage, une place de parking privative et une cave complètent ce bien.

Une belle opportunité à saisir, à proximité de toutes les commodités !

Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Référence agence : 726

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Total : 133 710€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 55 950€
Valeur du bien : 127 950€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 573€/mois
Loyer annuel estimé : 6880€/an
Fourchette totale : 439€ - 749€/mois
Fourchette annuelle : 5265€ - 8990€/an
Rentabilité brute :5.15%
Fourchette de rentabilité :3.94% - 6.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :665,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :39,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 704,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 816,66€
Coût de l'assurance :11 699,62€
Taxe foncière : 687,98€/an
Soit par mois : 57,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 573,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 761,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 298 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer la chaudière gaz actuelle
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en PVC par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 71 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 1 couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 950 €(788 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 700€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 500€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 500€
  • Couloir:400€
    Peinture couloir: 5 m² × 50€/m² = 250€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 573 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 880 €/an
Calcul : 573 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 541 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 710 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 468 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 688 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 647 €
Revenus locatifs : +6 880 €
Charges déductibles : -61 647 €
Résultat foncier Année 1 : -54 768 €(Déficit de 54 768 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 368 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 697 €/an
Revenus locatifs : +6 880 €
Charges déductibles : -5 697 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 182 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33367.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 880 €61 652 €4 546 €-54 772 €21 400 €33 372 €33 372 €
27 017 €5 582 €4 426 €1 436 €--31 936 €
37 158 €5 457 €4 301 €1 700 €--30 236 €
47 301 €5 329 €4 173 €1 972 €--28 264 €
57 447 €5 196 €4 040 €2 251 €--26 013 €
67 596 €5 058 €3 902 €2 538 €--23 475 €
77 748 €4 915 €3 760 €2 832 €--20 643 €
87 903 €4 768 €3 612 €3 135 €--17 508 €
98 061 €4 615 €3 459 €3 445 €--14 063 €
108 222 €4 457 €3 301 €3 765 €--10 298 €
118 386 €4 294 €3 138 €4 093 €--6 205 €
128 554 €4 124 €2 968 €4 430 €---
138 725 €3 949 €2 793 €4 776 €---
148 900 €3 768 €2 612 €5 132 €---
159 078 €3 580 €2 424 €5 497 €---
169 259 €3 386 €2 230 €5 873 €---
179 444 €3 185 €2 029 €6 259 €---
189 633 €2 977 €1 821 €6 656 €---
199 826 €2 762 €1 606 €7 064 €---
2010 023 €2 539 €1 383 €7 483 €---
2110 223 €2 308 €1 153 €7 914 €---
2210 427 €2 070 €914 €8 358 €---
2310 636 €1 823 €667 €8 813 €---
2410 849 €1 567 €411 €9 281 €---
2511 066 €1 303 €147 €9 763 €---
TOTAL220 361 €150 666 €65 817 €69 695 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 695 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 880 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 445 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 445 €-6 420 €+7 865 €
2+1 445 €0 €+1 445 €
3+1 445 €0 €+1 445 €
4+1 445 €0 €+1 445 €
5+1 445 €0 €+1 445 €
6+1 445 €0 €+1 445 €
7+1 445 €0 €+1 445 €
8+1 445 €0 €+1 445 €
9+1 445 €0 €+1 445 €
10+1 445 €0 €+1 445 €
11+1 445 €0 €+1 445 €
12+1 445 €+1 329 €+116 €
13+1 445 €+1 433 €+12 €
14+1 445 €+1 540 €-95 €
15+1 445 €+1 649 €-204 €
16+1 445 €+1 762 €-317 €
17+1 445 €+1 878 €-433 €
18+1 445 €+1 997 €-552 €
19+1 445 €+2 119 €-674 €
20+1 445 €+2 245 €-800 €
21+1 445 €+2 374 €-929 €
22+1 445 €+2 507 €-1 062 €
23+1 445 €+2 644 €-1 199 €
24+1 445 €+2 784 €-1 339 €
25+1 445 €+2 929 €-1 484 €
Total+36 125 €+22 770 €+13 355 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →