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Appartement 3 pièces 67 m²

VilleDammarie-les-Lys (77)
Surface67m²
Coût Total176 980€
Loyer Annuel11 904€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 131 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 955,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 67 m²

3 pièces de 66 m2, situé au dernier ètage avec ascenseur , comprenant une entrée, un séjour/ salon, 2 chambres , une véranda , une cuisine équipée, une salle d'eau, wc et une cave à proximité des commerces et des transports .Patrick SIRVIN: TEL [Coordonnées masquées] ,agent indépendant, réseau Expertimo , RSAC 508 802 089 Melun

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Surface : 67 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 560 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/09/2019

Consommation énergie primaire : 287 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Dammarie-les-Lys
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77190
Coordonnées : 48.518204, 2.635650
Total : 176 980€
Prix d'acquisition : 131 000€
Travaux : 35 500€
Valeur du bien : 166 500€
Frais de notaire : 10 480€
Coût estimé : 10 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 14.81€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 17.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 992€/mois
Loyer annuel estimé : 11904€/an
Fourchette totale : 858€ - 1146€/mois
Fourchette annuelle : 10301€ - 13756€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 540,09 €/m²
Basé sur :98 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 186 €
Prix d'achat :131 000 €
Décote à l'achat :-39 186€ (-23.0%)
Marge achat-revente :-6 794€ (-4.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :866,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :70,79€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 936,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 878,95€
Coût de l'assurance :21 237,60€
Taxe foncière : 1 190,40€/an
Soit par mois : 99,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 992,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 036,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 500 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, prix moyen 2025 pour Dammarie-les-Lys, incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (installation comprise, prix moyen 2025 pour Dammarie-les-Lys, incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (installation comprise, prix moyen 2025 pour Dammarie-les-Lys, incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen 2025 pour Dammarie-les-Lys, incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 90€/m² = 2700€ (pose comprise, prix moyen 2025 pour Dammarie-les-Lys, incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (prix moyen 2025 pour Dammarie-les-Lys, incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen 2025 pour Dammarie-les-Lys, incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dammarie-les-Lys. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine avec un coefficient de 1.2 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 992 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 904 €/an
Calcul : 992 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 747 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 980 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 850 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 190 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 287 €
Revenus locatifs : +11 904 €
Charges déductibles : -43 287 €
Résultat foncier Année 1 : -31 383 €(Déficit de 31 383 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 983 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 787 €/an
Revenus locatifs : +11 904 €
Charges déductibles : -7 787 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 117 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9983.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 131 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 150 €(65% de 131 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 096 €/an
Calcul : 85 150 € × 3,636% = 3 096 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 904 €43 293 €5 753 €-31 389 €21 400 €9 989 €9 989 €
212 142 €7 638 €5 598 €4 504 €--5 485 €
312 385 €7 478 €5 438 €4 907 €--578 €
412 633 €7 312 €5 272 €5 320 €---
512 885 €7 141 €5 101 €5 744 €---
613 143 €6 964 €4 924 €6 179 €---
713 406 €6 782 €4 742 €6 624 €---
813 674 €6 593 €4 553 €7 081 €---
913 947 €6 398 €4 358 €7 550 €---
1014 226 €6 196 €4 156 €8 030 €---
1114 511 €5 988 €3 948 €8 523 €---
1214 801 €5 772 €3 733 €9 029 €---
1315 097 €5 550 €3 510 €9 547 €---
1415 399 €5 320 €3 280 €10 079 €---
1515 707 €5 082 €3 042 €10 625 €---
1616 021 €4 837 €2 797 €11 184 €---
1716 342 €4 583 €2 543 €11 759 €---
1816 668 €4 321 €2 281 €12 348 €---
1917 002 €4 050 €2 010 €12 952 €---
2017 342 €3 770 €1 730 €13 572 €---
2117 689 €3 480 €1 440 €14 208 €---
2218 042 €3 181 €1 141 €14 861 €---
2318 403 €2 872 €832 €15 531 €---
2418 771 €2 553 €513 €16 219 €---
2519 147 €2 223 €183 €16 924 €---
TOTAL381 289 €169 377 €82 879 €211 912 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 912 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 904 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 500 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 500 €-6 420 €+8 920 €
2+2 500 €0 €+2 500 €
3+2 500 €0 €+2 500 €
4+2 500 €+1 423 €+1 077 €
5+2 500 €+1 723 €+777 €
6+2 500 €+1 854 €+646 €
7+2 500 €+1 987 €+513 €
8+2 500 €+2 124 €+376 €
9+2 500 €+2 265 €+235 €
10+2 500 €+2 409 €+91 €
11+2 500 €+2 557 €-57 €
12+2 500 €+2 709 €-209 €
13+2 500 €+2 864 €-364 €
14+2 500 €+3 024 €-524 €
15+2 500 €+3 187 €-687 €
16+2 500 €+3 355 €-855 €
17+2 500 €+3 528 €-1 028 €
18+2 500 €+3 704 €-1 204 €
19+2 500 €+3 886 €-1 386 €
20+2 500 €+4 072 €-1 572 €
21+2 500 €+4 263 €-1 763 €
22+2 500 €+4 458 €-1 958 €
23+2 500 €+4 659 €-2 159 €
24+2 500 €+4 866 €-2 366 €
25+2 500 €+5 077 €-2 577 €
Total+62 500 €+63 574 €+-1 074 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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