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vente - appartement

VilleMarseille 15e (13)
Surface55
Coût Total116 580
Loyer Annuel7 856
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-149
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 236,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Ascenseur, Balcon, Cave, Interphone, Petit prix

13015 MARSEILLE RESIDENCE PARC ST LOUIS APPARTEMENT TYPE 3 SPECIAL INNVESTISSEUR –

EffiCity, l'agence qui estime votre bien en ligne vous propose cette appartement de 55m² avec un peu de rénovation ,situé dans une résidence très bien localisé , proche de l'accès autoroute A55 et A7 , proche de nombreux commerces , transport en commun, lycée, collège et école primaire. Il se compose d'un salon avec balcon, d'une cuisine équipé , 2 chambres, un dressing ,une salle de bain et un WC séparé. Le bien dispose également d'une cave.

Pour plus d'informations, contactez Frederic CALLEJON par téléphone 0629146823 ou mail du lundi au dimanche. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Frédéric Callejon - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Marseille sous le n°825012610. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.343307, 5.360441
Total : 116 580
Prix d'acquisition : 68 000
Travaux : 43 140
Valeur du bien : 111 140
Frais de notaire : 5 440
Coût estimé : 5 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 655€/mois
Loyer annuel estimé : 7856€/an
Fourchette totale : 521€ - 823€/mois
Fourchette annuelle : 6248€ - 9877€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 370,84 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 396
Prix d'achat :68 000
Décote à l'achat :-7 396 (-9.8%)
Marge achat-revente :-41 184€ (-54.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :574,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :29,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 603,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 707,17
Coût de l'assurance :8 743,50
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 654,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 803,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-148,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 140(784 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 140
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² de carrelage × 60€ = 240€, Douche: 1 douche × 2000€ = 2000€, Lavabo: 1 lavabo × 500€ = 500€, WC: 1 WC × 400€ = 400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€ = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 100€ = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 80€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 655 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 856 €/an
Calcul : 655 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 855 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 580 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 140
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 745
Revenus locatifs : +7 856
Charges déductibles : -49 745
Résultat foncier Année 1 : -41 890(Déficit de 41 890 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 490
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 605 €/an
Revenus locatifs : +7 856
Charges déductibles : -6 605
Résultat foncier Années 2+ : 1 250 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20489.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 85649 7493 859-41 89321 400 €20 493 €20 493 €
28 0136 5063 7561 507--18 986 €
38 1736 3993 6491 774--17 213 €
48 3366 2893 5392 048--15 165 €
58 5036 1753 4252 328--12 837 €
68 6736 0573 3072 616--10 220 €
78 8475 9353 1852 912--7 309 €
89 0245 8093 0593 215--4 094 €
99 2045 6782 9293 526--568 €
109 3885 5442 7943 844---
119 5765 4042 6544 172---
129 7675 2602 5104 507---
139 9635 1112 3614 852---
1410 1624 9572 2075 205---
1510 3654 7982 0485 568---
1610 5734 6331 8835 940---
1710 7844 4621 7136 322---
1811 0004 2861 5366 713---
1911 2204 1041 3547 116---
2011 4443 9161 1667 528---
2111 6733 7219717 952---
2211 9063 5197708 387---
2312 1443 3115618 833---
2412 3873 0963469 292---
2512 6352 8731239 762---
TOTAL251 615167 59155 70784 02421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 024
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 856 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 650 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 650-6 420+8 070
2+1 6500+1 650
3+1 6500+1 650
4+1 6500+1 650
5+1 6500+1 650
6+1 6500+1 650
7+1 6500+1 650
8+1 6500+1 650
9+1 6500+1 650
10+1 650+983+667
11+1 650+1 251+399
12+1 650+1 352+298
13+1 650+1 456+194
14+1 650+1 562+88
15+1 650+1 670-20
16+1 650+1 782-132
17+1 650+1 896-246
18+1 650+2 014-364
19+1 650+2 135-485
20+1 650+2 259-609
21+1 650+2 386-736
22+1 650+2 516-866
23+1 650+2 650-1 000
24+1 650+2 787-1 137
25+1 650+2 929-1 279
Total+41 250+25 207+16 043
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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