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Maison + jardin + verger

VilleAisy-sur-Armançon (89)
Surface49
Coût Total85 430
Loyer Annuel4 655
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-92
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 500 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 806,12 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TRANSAXIA RAVIERES - Gilles BUSSEAU (EI) - [Coordonnées masquées] - A quelques kilomètres de Ravières, à côté du Canal de Bourgogne et de la Véloroute, à 7 km de la Gare T.E.R. de Nuits-Sous-Ravières et à 10 km de la gare T.G.V. de Montbard, dans un bourg tranquille, Maison T3 de 49 m² habitables avec  jardin et grange, verger à 1 km.  Entrée (1.9 m²), Cellier (2.6 m²), Cuisine (9 m²), Séjour (11 m²), Salle d'Eau / W.C. (3.8 m²) au rez-de-chaussée.  Palier (1.6 m²), Bureau / Chambre (8 m²) et Chambre (16 m²) à l'étage.  Fenêtres double-vitrage + volets roulants solaires.  Greniers / Combles perdus au-dessus.  Jardin (environ 90 m²) avec grange / atelier (35 m²).  Terrain / verger (parcelle de 560 m²) à  la sortie du village (1 km).  Renseignements, informations complémentaires et / ou visite: Gilles BUSSEAU - Agent Commercial - R.C.S. Auxerre 887869360 - Agence TRANSAXIA de  RAVIERES - [Coordonnées masquées]. - [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées]  « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Aisy-sur-Armançon
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89390
Coordonnées : 47.659992, 4.207780
Total : 85 430
Prix d'acquisition : 39 500
Travaux : 42 770
Valeur du bien : 82 270
Frais de notaire : 3 160
Coût estimé : 3 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49
Loyer prédit : 7.92€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 10.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 388€/mois
Loyer annuel estimé : 4655€/an
Fourchette totale : 298€ - 506€/mois
Fourchette annuelle : 3571€ - 6068€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 7.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :846,15 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :41 461
Prix d'achat :39 500
Décote à l'achat :-1 961 (-4.7%)
Marge achat-revente :-43 969€ (-106.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 430
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :417,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,21€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 441,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 735,22
Coût de l'assurance :7 261,55
Taxe foncière : 465,53€/an
Soit par mois : 38,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 387,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 480,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 49 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles performants
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 11 m²)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie et vérification des évacuations
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 770(873 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:3 920
    Isolation combles: 49 m² × 80€/m² = 3920€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 750
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 750€ = 3750€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète: 9000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:3 240
    Parquet flottant 24 m²: 60€/m² × 24 = 1440€, Main d'œuvre: 360€ = 1800€
  • Revêtement sol salon:660
    Parquet flottant 11 m²: 60€/m² × 11 = 660€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (incluant vérification des évacuations et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aisy-sur-Armançon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 670✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 388 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 655 €/an
Calcul : 388 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 757 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 430 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 290 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 466 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 770
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 283
Revenus locatifs : +4 655
Charges déductibles : -46 283
Résultat foncier Année 1 : -41 628(Déficit de 41 628 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 228
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 513 €/an
Revenus locatifs : +4 655
Charges déductibles : -3 513
Résultat foncier Années 2+ : 1 142 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20228.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 675(65% de 39 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 934 €/an
Calcul : 25 675 € × 3,636% = 934
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 65546 2862 760-41 63121 400 €20 231 €20 231 €
24 7483 4422 6861 307--18 924 €
34 8433 3642 6081 479--17 445 €
44 9403 2852 5291 655--15 790 €
55 0393 2032 4471 836--13 953 €
65 1403 1182 3622 022--11 931 €
75 2433 0302 2742 213--9 718 €
85 3472 9392 1832 408--7 310 €
95 4542 8452 0892 609--4 701 €
105 5642 7491 9932 815--1 886 €
115 6752 6491 8933 026---
125 7882 5451 7893 243---
135 9042 4381 6823 466---
146 0222 3281 5723 694---
156 1432 2141 4583 929---
166 2652 0961 3404 169---
176 3911 9741 2184 416---
186 5191 8491 0934 670---
196 6491 7199634 930---
206 7821 5858295 197---
216 9181 4466905 472---
227 0561 3035475 753---
237 1971 1553996 042---
247 3411 0022466 339---
257 488844886 644---
TOTAL149 110101 40539 73547 70521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 47 705
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 655 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +978 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+978-6 420+7 398
2+9780+978
3+9780+978
4+9780+978
5+9780+978
6+9780+978
7+9780+978
8+9780+978
9+9780+978
10+9780+978
11+978+342+636
12+978+973+5
13+978+1 040-62
14+978+1 108-130
15+978+1 179-201
16+978+1 251-273
17+978+1 325-347
18+978+1 401-423
19+978+1 479-501
20+978+1 559-581
21+978+1 641-663
22+978+1 726-748
23+978+1 813-835
24+978+1 902-924
25+978+1 993-1 015
Total+24 450+14 312+10 138
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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