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Détails du bien

Bien expiré
VilleMans (72)
Surface97
Coût Total143 642
Loyer Annuel12 010
Rentabilité8.36%
Cashflow/mois-146
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 029,9 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez ce charmant appartement situé au Mans, alliant confort moderne et espace généreux. Niché au troisième étage d'un immeuble récemment rénové, cet appartement de 97 m² offre une atmosphère chaleureuse et lumineuse. Vous serez accueilli par un salon spacieux, parfait pour vos moments de détente, et une cuisine séparée, idéale pour concocter vos plats préférés.

L'appartement dispose de quatre chambres, dont une peut être aménagée en bureau pour faciliter le télétravail. Une salle de bain et une salle d'eau complètent cet espace, assurant une fonctionnalité optimale pour toute la famille. Le balcon de 3 m² est un véritable atout pour profiter des journées ensoleillées, et vous bénéficierez de deux places de stationnement extérieures.

L'emplacement est un autre point fort de ce bien, avec le Parc des Prairies de Funay à seulement 300 mètres, offrant un cadre verdoyant pour vos promenades. Les familles apprécieront la proximité des écoles telles que l'École Primaire Sablonnière et l'École Primaire Paul Eluard. Les parcs de Bellevue et Isaac Newton sont également à proximité, parfaits pour des moments de détente en plein air.

Caractéristiques techniques

  • Surface : 97 m²
  • Étage : 3ème
  • Chauffage : Collectif
  • Charges de copropriété mensuelles : 273€
  • Taxe foncière : 1483€
  • DPE : F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Annonce présentée par Zefir.

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Total : 143 642
Prix d'acquisition : 99 900
Travaux : 35 750
Valeur du bien : 135 650
Frais de notaire : 7 992
Coût estimé : 7 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1001€/mois
Loyer annuel estimé : 12010€/an
Fourchette totale : 799€ - 1253€/mois
Fourchette annuelle : 9591€ - 15040€/an
Rentabilité brute :8.36%
Fourchette de rentabilité :6.68% - 10.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 642
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :706,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :43,09€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 749,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 409,64
Coût de l'assurance :12 927,78
Taxe foncière : 1 483,00€/an
Soit par mois : 123,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 273,00€/mois
Soit par an : 3 276,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 000,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 146,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 353 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant, tel qu'une chaudière à condensation ou un système de pompe à chaleur, pour remplacer le chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface de 97 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Menuiseries intérieures
Remplacement des portes et plinthes pour les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 750(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Rénovation lourde:3 000
    Parquet flottant 60 m²: 40€/m² × 60 = 2400€, Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Électricité:600
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 150€ = 600€
  • Chambres - Menuiseries intérieures:800
    Remplacement portes intérieures: 4 chambres × 200€ = 800€
  • Salon - Peinture:900
    Peinture salon 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€
  • Cuisine - Peinture:450
    Peinture cuisine 15 m²: 30€/m² × 15 = 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 18 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 001 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 010 €/an
Calcul : 1 001 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 736 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 642 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 517 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 483 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 276 €/an
Calcul : 273 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 762
Revenus locatifs : +12 010
Charges déductibles : -45 762
Résultat foncier Année 1 : -33 752(Déficit de 33 752 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 352
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 012 €/an
Revenus locatifs : +12 010
Charges déductibles : -10 012
Résultat foncier Années 2+ : 1 998 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12352.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 01045 7674 741-33 75721 400 €12 357 €12 357 €
212 2509 8904 6142 360--9 996 €
312 4959 7594 4832 737--7 260 €
412 7459 6234 3473 122--4 138 €
513 0009 4834 2073 517--620 €
613 2609 3384 0623 922---
713 5259 1883 9124 337---
813 7969 0333 7574 763---
914 0728 8733 5975 199---
1014 3538 7073 4315 646---
1114 6408 5363 2606 105---
1214 9338 3593 0826 575---
1315 2328 1752 8997 056---
1415 5367 9862 7107 550---
1515 8477 7902 5148 057---
1616 1647 5882 3128 576---
1716 4877 3792 1029 109---
1816 8177 1621 8869 655---
1917 1536 9391 66210 215---
2017 4966 7071 43110 789---
2117 8466 4681 19211 378---
2218 2036 22194511 983---
2318 5675 96568912 602---
2418 9395 70142513 238---
2519 3185 42815113 890---
TOTAL384 688236 06268 410148 62621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 626
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 010 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 522 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 522-6 420+8 942
2+2 5220+2 522
3+2 5220+2 522
4+2 5220+2 522
5+2 5220+2 522
6+2 522+991+1 531
7+2 522+1 301+1 221
8+2 522+1 429+1 093
9+2 522+1 560+962
10+2 522+1 694+828
11+2 522+1 831+691
12+2 522+1 972+550
13+2 522+2 117+405
14+2 522+2 265+257
15+2 522+2 417+105
16+2 522+2 573-51
17+2 522+2 733-211
18+2 522+2 896-374
19+2 522+3 064-542
20+2 522+3 237-715
21+2 522+3 414-892
22+2 522+3 595-1 073
23+2 522+3 781-1 259
24+2 522+3 971-1 449
25+2 522+4 167-1 645
Total+63 050+44 588+18 462
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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