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Ensemble de deux immeubles de 12 appartements (6 par immeubles)

Bien expiré
VilleCondé-sur-noireau, Pontécoulant, Proussy, Saint-denis-de-méré, Saint-germain-du-crioult (14)
Surface450m²
Coût Total602 700€
Loyer Annuel45 178€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+194€
Image de bien 1
Prix : 465 000 €
Surface : 450 m²
Prix au m² : 1 033,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ensemble de deux immeubles de 12 appartements (6 par immeubles).

Projet à finir, division des lots faites, dossier enedis fait pour l’installation des nouveau compteurs, immeubles mitoyens mais séparation totale des réseaux. Possibilité de revente séparée. Important travaux à prévoir, plateaux brut divisés.

Surface totale 450m2

Composition par immeuble :

3 studios 1 T2 1 T3 1 T4

Deux grand jardin à l’arrière avec box..

Ville : Condé-sur-noireau, Pontécoulant, Proussy, Saint-denis-de-méré, Saint-germain-du-crioult
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14110
Coordonnées : 48.845980, -0.553160
Total : 602 700€
Prix d'acquisition : 465 000€
Travaux : 100 500€
Valeur du bien : 565 500€
Frais de notaire : 37 200€
Coût estimé : 37 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 450m²
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 10.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 3765€/mois
Loyer annuel estimé : 45178€/an
Fourchette totale : 3025€ - 4685€/mois
Fourchette annuelle : 36303€ - 56223€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :602 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 023,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :170,77€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 194,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :304 418,06€
Coût de l'assurance :51 229,50€
Taxe foncière : 4 517,84€/an
Soit par mois : 376,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 764,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 570,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :193,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 450 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans tous les appartements
Quantité: environ 45 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eaux thermodynamiques pour chaque appartement
Quantité: 12 chauffe-eaux
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation de nouvelles cuisines équipées dans chaque appartement
Quantité: 12 cuisines
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation de nouvelles douches/baignoires et sanitaires dans chaque appartement
Quantité: 12 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtements de sol dans les chambres de chaque appartement
Quantité: environ 30 chambres (estimation 1 chambre par appartement)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtements de sol dans les salons de chaque appartement
Quantité: 12 salons
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises dans chaque appartement
Quantité: 12 appartements
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie dans chaque appartement
Quantité: 12 appartements
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :100 500 €(223 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:70 500€
    Fenêtres double vitrage: 45 fenêtres × 1500€ = 67500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:1 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 12 chauffe-eaux × 3000€ = 36000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:3 000€
    Cuisine équipée: 12 cuisines × 7000€ = 84000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 12 salles de bain × 6000€ = 72000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:1 500€
    Revêtement sol: 30 chambres × 60€ = 18000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 500€
    Revêtement sol: 12 salons × 100€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Électricité générale:3 000€
    Mise aux normes électricité: 12 appartements × 1500€ = 18000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 12 appartements × 1500€ = 18000€, Main d'œuvre: 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 765 €/mois
Revenus locatifs annuels : 45 178 €/an
Calcul : 3 765 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 950 €/an
Base de calcul : Emprunt de 602 700 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 049 €/an
Calcul : 171 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 518 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 100 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 128 017 €
Revenus locatifs : +45 178 €
Charges déductibles : -128 017 €
Résultat foncier Année 1 : -82 838 €(Déficit de 82 838 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 438 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 27 517 €/an
Revenus locatifs : +45 178 €
Charges déductibles : -27 517 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 662 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61438.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 465 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 302 250 €(65% de 465 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 991 €/an
Calcul : 302 250 € × 3,636% = 10 991 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
145 178 €128 037 €20 970 €-82 858 €21 400 €61 458 €61 458 €
246 082 €26 989 €20 422 €19 093 €--42 365 €
347 004 €26 421 €19 854 €20 582 €--21 782 €
447 944 €25 833 €19 266 €22 110 €---
548 903 €25 225 €18 658 €23 678 €---
649 881 €24 594 €18 027 €25 287 €---
750 878 €23 941 €17 374 €26 937 €---
851 896 €23 264 €16 697 €28 631 €---
952 934 €22 564 €15 997 €30 370 €---
1053 992 €21 838 €15 271 €32 154 €---
1155 072 €21 086 €14 519 €33 986 €---
1256 174 €20 308 €13 740 €35 866 €---
1357 297 €19 501 €12 934 €37 796 €---
1458 443 €18 666 €12 099 €39 777 €---
1559 612 €17 800 €11 233 €41 811 €---
1660 804 €16 904 €10 337 €43 900 €---
1762 020 €15 976 €9 409 €46 044 €---
1863 261 €15 015 €8 448 €48 246 €---
1964 526 €14 019 €7 452 €50 507 €---
2065 816 €12 987 €6 420 €52 829 €---
2167 133 €11 919 €5 352 €55 214 €---
2268 475 €10 812 €4 245 €57 663 €---
2369 845 €9 666 €3 099 €60 179 €---
2471 242 €8 479 €1 912 €62 763 €---
2572 667 €7 249 €682 €65 417 €---
TOTAL1 447 077 €569 093 €304 418 €877 983 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 877 983 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 45 178 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 487 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 487 €-6 420 €+15 907 €
2+9 487 €0 €+9 487 €
3+9 487 €0 €+9 487 €
4+9 487 €+98 €+9 389 €
5+9 487 €+7 103 €+2 384 €
6+9 487 €+7 586 €+1 901 €
7+9 487 €+8 081 €+1 406 €
8+9 487 €+8 589 €+898 €
9+9 487 €+9 111 €+376 €
10+9 487 €+9 646 €-159 €
11+9 487 €+10 196 €-709 €
12+9 487 €+10 760 €-1 273 €
13+9 487 €+11 339 €-1 852 €
14+9 487 €+11 933 €-2 446 €
15+9 487 €+12 543 €-3 056 €
16+9 487 €+13 170 €-3 683 €
17+9 487 €+13 813 €-4 326 €
18+9 487 €+14 474 €-4 987 €
19+9 487 €+15 152 €-5 665 €
20+9 487 €+15 849 €-6 362 €
21+9 487 €+16 564 €-7 077 €
22+9 487 €+17 299 €-7 812 €
23+9 487 €+18 054 €-8 567 €
24+9 487 €+18 829 €-9 342 €
25+9 487 €+19 625 €-10 138 €
Total+237 175 €+263 395 €+-26 220 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 190 jours
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