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Appartement à vendre

VilleVierzon (18)
Surface90m²
Coût Total96 500€
Loyer Annuel7 957€
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois-225€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, 1 parking: Box de stationnement, 2 terrasses, Pas de balcon

En centre ville de Vierzon Appartement 90m² en résidence comprenant un salon, une cuisine séparée, 3 chambres, une salle de bain, wc séparé. Chaque pièce donne accès à une terrasse. Chauffage et eau collectif, cave, place de parking sous terrain. Charge de copropriété d'environ 309€ / mensuel Travaux à prévoir

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.222059, 2.070175
Total : 96 500€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 47 900€
Valeur du bien : 92 900€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.88€ - 9.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 663€/mois
Loyer annuel estimé : 7957€/an
Fourchette totale : 529€ - 831€/mois
Fourchette annuelle : 6349€ - 9972€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.58% - 10.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :827,56 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 480 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-29 480€ (-39.6%)
Marge achat-revente :-22 020€ (-29.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :28,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 512,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 741,24€
Coût de l'assurance :8 443,75€
Taxe foncière : 795,71€/an
Soit par mois : 66,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 309,00€/mois
Soit par an : 3 708,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 663,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 887,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-224,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 455 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou d'un chauffage individuel adapté (ex: chaudière à condensation) si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du système d'eau chaude sanitaire par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations obsolètes et carrelage fissuré
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - moquette usée et murs abîmés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du parquet, peinture des murs et plafonds.
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - parquet usé et murs nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie et des évacuations.
Quantité: 90 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 900 €(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 32 m² × 187,5€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:1 800€
    Mise aux normes plomberie: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 957 €/an
Calcul : 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 354 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 500 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 338 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 796 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 708 €/an
Calcul : 309 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 096 €
Revenus locatifs : +7 957 €
Charges déductibles : -56 096 €
Résultat foncier Année 1 : -48 139 €(Déficit de 48 139 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 739 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 196 €/an
Revenus locatifs : +7 957 €
Charges déductibles : -8 196 €
Résultat foncier Années 2+ : -239 €/an(Déficit de 239 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26738.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 957 €56 099 €3 357 €-48 142 €21 400 €26 742 €26 742 €
28 116 €8 111 €3 270 €5 €--26 737 €
38 279 €8 020 €3 179 €258 €--26 479 €
48 444 €7 926 €3 085 €518 €--25 961 €
58 613 €7 829 €2 987 €784 €--25 177 €
68 785 €7 728 €2 886 €1 057 €--24 119 €
78 961 €7 623 €2 782 €1 338 €--22 782 €
89 140 €7 515 €2 673 €1 625 €--21 156 €
99 323 €7 403 €2 561 €1 920 €--19 236 €
109 509 €7 287 €2 445 €2 223 €--17 013 €
119 700 €7 166 €2 325 €2 533 €--14 480 €
129 894 €7 041 €2 200 €2 852 €---
1310 091 €6 912 €2 071 €3 179 €---
1410 293 €6 779 €1 937 €3 515 €---
1510 499 €6 640 €1 799 €3 859 €---
1610 709 €6 497 €1 655 €4 213 €---
1710 923 €6 348 €1 507 €4 575 €---
1811 142 €6 194 €1 353 €4 948 €---
1911 365 €6 035 €1 193 €5 330 €---
2011 592 €5 869 €1 028 €5 722 €---
2111 824 €5 698 €857 €6 125 €---
2212 060 €5 521 €680 €6 539 €---
2312 301 €5 338 €496 €6 964 €---
2412 547 €5 148 €306 €7 400 €---
2512 798 €4 951 €109 €7 848 €---
TOTAL254 867 €217 678 €48 741 €37 189 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 37 189 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 957 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 671 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 671 €-6 420 €+8 091 €
2+1 671 €0 €+1 671 €
3+1 671 €0 €+1 671 €
4+1 671 €0 €+1 671 €
5+1 671 €0 €+1 671 €
6+1 671 €0 €+1 671 €
7+1 671 €0 €+1 671 €
8+1 671 €0 €+1 671 €
9+1 671 €0 €+1 671 €
10+1 671 €0 €+1 671 €
11+1 671 €0 €+1 671 €
12+1 671 €+856 €+815 €
13+1 671 €+954 €+717 €
14+1 671 €+1 054 €+617 €
15+1 671 €+1 158 €+513 €
16+1 671 €+1 264 €+407 €
17+1 671 €+1 373 €+298 €
18+1 671 €+1 484 €+187 €
19+1 671 €+1 599 €+72 €
20+1 671 €+1 717 €-46 €
21+1 671 €+1 838 €-167 €
22+1 671 €+1 962 €-291 €
23+1 671 €+2 089 €-418 €
24+1 671 €+2 220 €-549 €
25+1 671 €+2 354 €-683 €
Total+41 775 €+15 501 €+26 274 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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