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Détails du bien

VilleCarmaux (81)
Surface212
Coût Total209 550
Loyer Annuel20 179
Rentabilité9.63%
Cashflow/mois+431
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 212 m²
Prix au m² : 566,04 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Electricité, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Carmaux, cette maison des années 1950 développe une surface totale de 260 m² répartie sur 3 niveaux, offrant de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement. Elle se compose de 11 pièces, idéales pour accueillir une grande famille ou pour un projet d'investissement avec une division en plusieurs appartements. Implantée sur une parcelle de 498 m², la propriété dispose également d'un jardin. Vous bénéficierez d'un garage attenant de 32 m² ainsi que d'un second garage indépendant de 17 m². La structure et la toiture sont en parfait état, constituant une excellente base pour un projet de rénovation ou de valorisation. Un bien rare sur le secteur, à fort potentiel, à découvrir rapidement. Century 21 Plein Sud Immobilier 05 63 81 96 82, nous vous accueillons du lundi au samedi, 40 Route de Castres à ALBI ! Vente - Achat - Estimation Maisons, appartements, Villas, Immeubles Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 7317.0 € et 9899.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). Bien proposé par Vincent GUIRAUD EI, agent commercial (RSAC 884130071) - https://www.century21-plein-sud-albi.com/mentions_legales/

Ville : Carmaux
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81400
Coordonnées : 44.058984, 2.152273
Total : 209 550
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 79 950
Valeur du bien : 199 950
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 212
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1682€/mois
Loyer annuel estimé : 20179€/an
Fourchette totale : 1347€ - 2099€/mois
Fourchette annuelle : 16168€ - 25187€/an
Rentabilité brute :9.63%
Fourchette de rentabilité :7.72% - 12.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 189,97 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :252 273
Prix d'achat :120 000
Décote à l'achat :-132 273 (-52.4%)
Marge achat-revente :42 723€ (16.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 550
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 023,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :59,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 082,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 465,93
Coût de l'assurance :17 811,75
Taxe foncière : 2 017,94€/an
Soit par mois : 168,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 681,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 250,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :430,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 603 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 212 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (212 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 950(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:10 600
    Isolation toiture/combles: 212 m² × 50€/m² = 10600€, Main d'œuvre: 40€
  • Menuiseries:23 400
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 900€ = 23400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 1000€/m² = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres:7 200
    Parquet flottant: 72 m² × 100€/m² = 7200€ (installation incluse)
  • Salon:1 250
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carmaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 682 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 179 €/an
Calcul : 1 682 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 764 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 550 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 712 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 018 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 950
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 444
Revenus locatifs : +20 179
Charges déductibles : -89 444
Résultat foncier Année 1 : -69 265(Déficit de 69 265 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 865
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 494 €/an
Revenus locatifs : +20 179
Charges déductibles : -9 494
Résultat foncier Années 2+ : 10 685 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47864.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 17989 4516 770-69 27121 400 €47 871 €47 871 €
220 5839 3186 58711 265--36 606 €
320 9959 1296 39811 866--24 740 €
421 4158 9336 20312 481--12 259 €
521 8438 7326 00113 111---
622 2808 5235 79313 756---
722 7258 3085 57714 417---
823 1808 0855 35515 094---
923 6437 8555 12515 788---
1024 1167 6184 88816 498---
1124 5997 3734 64217 226---
1225 0917 1194 38917 972---
1325 5926 8574 12718 735---
1426 1046 5863 85619 518---
1526 6266 3073 57620 320---
1627 1596 0183 28721 141---
1727 7025 7192 98921 983---
1828 2565 4112 68022 845---
1928 8215 0922 36223 729---
2029 3984 7632 03224 635---
2129 9864 4231 69225 563---
2230 5854 0711 34126 514---
2331 1973 70897827 489---
2431 8213 33360228 488---
2532 4572 94521529 512---
TOTAL646 353245 67697 466400 67621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 400 676
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 179 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 238 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 238-6 420+10 658
2+4 2380+4 238
3+4 2380+4 238
4+4 2380+4 238
5+4 238+256+3 982
6+4 238+4 127+111
7+4 238+4 325-87
8+4 238+4 528-290
9+4 238+4 736-498
10+4 238+4 949-711
11+4 238+5 168-930
12+4 238+5 391-1 153
13+4 238+5 621-1 383
14+4 238+5 855-1 617
15+4 238+6 096-1 858
16+4 238+6 342-2 104
17+4 238+6 595-2 357
18+4 238+6 854-2 616
19+4 238+7 119-2 881
20+4 238+7 390-3 152
21+4 238+7 669-3 431
22+4 238+7 954-3 716
23+4 238+8 247-4 009
24+4 238+8 546-4 308
25+4 238+8 854-4 616
Total+105 950+120 203+-14 253
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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