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Détails du bien

Bien expiré
VilleGap (05)
Surface76m²
Coût Total175 644€
Loyer Annuel10 107€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 050 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 619,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

GAP CENTRE VILLE- Appartement T4 Duplex de 75.84m² au deuxième et dernier étage d'une petite copropriété comprenant une entrée, un séjour salon/ salle à manger ouvert sur une cuisine, une salle d'eau, un wc et une chambre au rez de chaussée.

A l' étage: 2 chambres, combles

Pas de charges de copropriété, chauffage Gaz individuel.

Cet appartement dispose de deux balcons

A VOIR RAPIDEMENT

Ville : Gap
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05000
Total : 175 644€
Prix d'acquisition : 123 050€
Travaux : 42 750€
Valeur du bien : 165 800€
Frais de notaire : 9 844€
Coût estimé : 9 844€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 11.08€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 13.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 842€/mois
Loyer annuel estimé : 10107€/an
Fourchette totale : 687€ - 1032€/mois
Fourchette annuelle : 8247€ - 12386€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 644€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :870,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :43,91€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 914,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 614,02€
Coût de l'assurance :13 173,30€
Taxe foncière : 1 010,66€/an
Soit par mois : 84,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 842,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 998,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-156,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 401 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz individuel ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 76 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 750 €(563 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (prix moyen incluant pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Carrelage: 1000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gap (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 842 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 107 €/an
Calcul : 842 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 913 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 644 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 527 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 011 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 201 €
Revenus locatifs : +10 107 €
Charges déductibles : -50 201 €
Résultat foncier Année 1 : -40 094 €(Déficit de 40 094 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 694 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 451 €/an
Revenus locatifs : +10 107 €
Charges déductibles : -7 451 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 656 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18694.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 050 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 983 €(65% de 123 050 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 908 €/an
Calcul : 79 983 € × 3,636% = 2 908 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 107 €50 207 €5 919 €-40 100 €21 400 €18 700 €18 700 €
210 309 €7 300 €5 762 €3 009 €--15 691 €
310 515 €7 137 €5 600 €3 378 €--12 314 €
410 725 €6 969 €5 432 €3 756 €--8 558 €
510 940 €6 795 €5 258 €4 144 €--4 414 €
611 158 €6 616 €5 078 €4 543 €---
711 382 €6 430 €4 892 €4 952 €---
811 609 €6 237 €4 699 €5 372 €---
911 841 €6 038 €4 500 €5 804 €---
1012 078 €5 832 €4 294 €6 247 €---
1112 320 €5 618 €4 081 €6 701 €---
1212 566 €5 398 €3 860 €7 168 €---
1312 818 €5 170 €3 632 €7 648 €---
1413 074 €4 933 €3 396 €8 141 €---
1513 335 €4 689 €3 151 €8 646 €---
1613 602 €4 436 €2 899 €9 166 €---
1713 874 €4 175 €2 637 €9 700 €---
1814 152 €3 904 €2 366 €10 248 €---
1914 435 €3 624 €2 086 €10 811 €---
2014 723 €3 334 €1 797 €11 389 €---
2115 018 €3 035 €1 497 €11 983 €---
2215 318 €2 724 €1 187 €12 594 €---
2315 625 €2 404 €866 €13 221 €---
2415 937 €2 072 €534 €13 865 €---
2516 256 €1 728 €190 €14 528 €---
TOTAL323 716 €166 804 €85 614 €156 913 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 913 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 107 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 122 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 122 €-6 420 €+8 542 €
2+2 122 €0 €+2 122 €
3+2 122 €0 €+2 122 €
4+2 122 €0 €+2 122 €
5+2 122 €0 €+2 122 €
6+2 122 €+39 €+2 083 €
7+2 122 €+1 486 €+636 €
8+2 122 €+1 612 €+510 €
9+2 122 €+1 741 €+381 €
10+2 122 €+1 874 €+248 €
11+2 122 €+2 010 €+112 €
12+2 122 €+2 151 €-29 €
13+2 122 €+2 294 €-172 €
14+2 122 €+2 442 €-320 €
15+2 122 €+2 594 €-472 €
16+2 122 €+2 750 €-628 €
17+2 122 €+2 910 €-788 €
18+2 122 €+3 074 €-952 €
19+2 122 €+3 243 €-1 121 €
20+2 122 €+3 417 €-1 295 €
21+2 122 €+3 595 €-1 473 €
22+2 122 €+3 778 €-1 656 €
23+2 122 €+3 966 €-1 844 €
24+2 122 €+4 160 €-2 038 €
25+2 122 €+4 358 €-2 236 €
Total+53 050 €+47 074 €+5 976 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 128 jours
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