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Maison de plain-pied à vendre

Bien expiré
VilleChâteau-Gontier (53)
Surface360m²
Coût Total500 752€
Loyer Annuel35 638€
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 321 900 €
Surface : 360 m²
Prix au m² : 894,17 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 15
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 chambres, 10 parkings: 10 parkings

Immobilier.notaires® et l'office notarial Fabien JOSSET vous proposent : Maison / villa à vendre - CHATEAU GONTIER (53200)


BATIMENT ENVIRON 360 m² au sol, PLAIN PIED, PARKING, CENTRE VILLE

CHÂTEAU-GONTIER, CENTRE-VILLE

Un bâtiment professionnel entièrement de PLAIN PIED comprenant une salle d'attente, un espace central, des sanitaires, bureau, plusieurs salles de soins, salle de sport d'environ 98 m², partie anciennement balnéo et local technique.

Le tout sur un terrain d'environ 936 m² avec possibilité de stationner plus d'une dizaine de voitures.

Nombreuses possibilités / DIVISION POSSIBLE.

NOUS CONSULTER POUR PLUS D'INFORMATION

Classe énergie : vierge

Prix Hon. Négo Inclus : 321 900 € dont 3,83% Hon. Négo TTC charge acq. Prix Hors Hon. Négo : 310 000 €

Réf : 028/2345

CONTACT : MATTHIEU BOUGUIER


Visites : Pour toute visite veuillez prendre contact avec l'étude Contact :


Annonce de l'étude Fabien JOSSET - Notaires à Château-Gontier-sur-Mayenne - N° SIRET : 78952088900013


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Ville : Château-Gontier
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53200
Coordonnées : 47.827852, -0.737809
Total : 500 752€
Prix d'acquisition : 321 900€
Travaux : 153 100€
Valeur du bien : 475 000€
Frais de notaire : 25 752€
Coût estimé : 25 752€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 360m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.66€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 2970€/mois
Loyer annuel estimé : 35638€/an
Fourchette totale : 2396€ - 3680€/mois
Fourchette annuelle : 28757€ - 44165€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 316,18 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :833 825 €
Prix d'achat :321 900 €
Décote à l'achat :-511 925€ (-61.4%)
Marge achat-revente :333 073€ (40.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :500 752€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 512,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :146,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 658,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :252 925,09€
Coût de l'assurance :43 815,80€
Taxe foncière : 3 563,76€/an
Soit par mois : 296,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 969,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 955,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 360 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 360 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 45 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 360 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres avec état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du sol en PVC par un revêtement plus moderne
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 360 m²
Raison: Assurer un bon état de la plomberie pour la sécurité et le confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :153 100 €(425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:25 700€
    Isolation toiture/combles: 360 m² × 70€/m² = 25200€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:63 500€
    Fenêtres double vitrage: 45 fenêtres × 1300€/fenêtre = 58500€, Main d'œuvre: 5000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:3 400€
    Revêtement sol salon: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Électricité générale:2 800€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 800€
  • Plomberie générale:8 200€
    Mise à jour plomberie: 360 m² × 20€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Château-Gontier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 970 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 638 €/an
Calcul : 2 970 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 406 €/an
Base de calcul : Emprunt de 500 752 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 753 €/an
Calcul : 146 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 564 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 153 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 175 822 €
Revenus locatifs : +35 638 €
Charges déductibles : -175 822 €
Résultat foncier Année 1 : -140 185 €(Déficit de 140 185 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 118 785 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 722 €/an
Revenus locatifs : +35 638 €
Charges déductibles : -22 722 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 915 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 118784.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 321 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 209 235 €(65% de 321 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 609 €/an
Calcul : 209 235 € × 3,636% = 7 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 638 €175 839 €17 422 €-140 201 €21 400 €118 801 €118 801 €
236 350 €22 284 €16 967 €14 067 €--104 735 €
337 077 €21 812 €16 496 €15 265 €--89 470 €
437 819 €21 324 €16 007 €16 495 €--72 975 €
538 575 €20 818 €15 502 €17 757 €--55 217 €
639 347 €20 294 €14 978 €19 053 €--36 165 €
740 134 €19 751 €14 435 €20 382 €--15 782 €
840 936 €19 189 €13 873 €21 747 €---
941 755 €18 607 €13 291 €23 148 €---
1042 590 €18 004 €12 688 €24 586 €---
1143 442 €17 380 €12 063 €26 062 €---
1244 311 €16 733 €11 416 €27 578 €---
1345 197 €16 063 €10 746 €29 134 €---
1446 101 €15 369 €10 052 €30 732 €---
1547 023 €14 650 €9 333 €32 373 €---
1647 963 €13 905 €8 589 €34 058 €---
1748 923 €13 134 €7 817 €35 789 €---
1849 901 €12 335 €7 019 €37 566 €---
1950 899 €11 508 €6 191 €39 392 €---
2051 917 €10 651 €5 334 €41 266 €---
2152 956 €9 763 €4 447 €43 192 €---
2254 015 €8 844 €3 527 €45 171 €---
2355 095 €7 891 €2 575 €47 204 €---
2456 197 €6 905 €1 589 €49 292 €---
2557 321 €5 883 €567 €51 437 €---
TOTAL1 141 481 €538 935 €252 925 €602 547 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 602 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 638 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 484 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 484 €-6 420 €+13 904 €
2+7 484 €0 €+7 484 €
3+7 484 €0 €+7 484 €
4+7 484 €0 €+7 484 €
5+7 484 €0 €+7 484 €
6+7 484 €0 €+7 484 €
7+7 484 €0 €+7 484 €
8+7 484 €+1 789 €+5 695 €
9+7 484 €+6 944 €+540 €
10+7 484 €+7 376 €+108 €
11+7 484 €+7 819 €-335 €
12+7 484 €+8 273 €-789 €
13+7 484 €+8 740 €-1 256 €
14+7 484 €+9 220 €-1 736 €
15+7 484 €+9 712 €-2 228 €
16+7 484 €+10 218 €-2 734 €
17+7 484 €+10 737 €-3 253 €
18+7 484 €+11 270 €-3 786 €
19+7 484 €+11 817 €-4 333 €
20+7 484 €+12 380 €-4 896 €
21+7 484 €+12 958 €-5 474 €
22+7 484 €+13 551 €-6 067 €
23+7 484 €+14 161 €-6 677 €
24+7 484 €+14 788 €-7 304 €
25+7 484 €+15 431 €-7 947 €
Total+187 100 €+180 764 €+6 336 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 182 jours
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