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Appartement à vendre

VilleNevers (58)
Surface28m²
Coût Total70 860€
Loyer Annuel3 882€
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 32 000 €
Surface : 28 m²
Prix au m² : 1 142,86 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 01/09/2026, 4/4 étage, Cuisine équipée, Cave

Appartement meublé proche de la gare et du centre ville de Nevers, idéalement situé.

Il est composé :

  • d'un séjour ( avec une commode, un canapé convertible et un bureau)
  • d'une salle d'eau (douche, lavabo et WC)
  • d'une cuisine (réfrigérateur, plaques électriques, machine à laver, micro-ondes, four électrique et tous les ustensiles de cuisine)

L'appartement est vendu meublé avec tous les équipements cités ci-dessus.

Double vitrage et fenêtres PVC et volet roulant dans le séjour.

Au 4ème et dernier étage d'une résidence calme. Idéal premier achat ou investissement (loué aux environs de 400€/mois)

L'immeuble et l'appartement sont bien entretenus. Les charges de copropriété sont d'environ 50€ par trimestre.

N'hésitez pas à me contacter pour toute question.

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.987869, 3.152667
Total : 70 860€
Prix d'acquisition : 32 000€
Travaux : 36 300€
Valeur du bien : 68 300€
Frais de notaire : 2 560€
Coût estimé : 2 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 28m²
Loyer prédit : 11.55€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 14.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 323€/mois
Loyer annuel estimé : 3882€/an
Fourchette totale : 252€ - 415€/mois
Fourchette annuelle : 3028€ - 4975€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 7.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 141,43 €/m²
Basé sur :217 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :31 960 €
Prix d'achat :32 000 €
Décote à l'achat :+40€ (+0.1%)
Marge achat-revente :-38 900€ (-121.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :343,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :20,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 364,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 173,06€
Coût de l'assurance :6 200,25€
Taxe foncière : 388,17€/an
Soit par mois : 32,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 16,67€/mois
Soit par an : 200,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 323,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 413,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 28 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et mise aux normes de l'électricité et plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain propre et bien entretenue
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre avec peinture des murs et plafonds
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - parquet en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation légère du salon avec peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour rafraîchir l'espace

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 300 €(1 296 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électricité et plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€ = 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 1140€
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 560€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 323 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 882 €/an
Calcul : 323 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 238 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 860 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 248 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 388 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 200 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 374 €
Revenus locatifs : +3 882 €
Charges déductibles : -39 374 €
Résultat foncier Année 1 : -35 492 €(Déficit de 35 492 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 092 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 074 €/an
Revenus locatifs : +3 882 €
Charges déductibles : -3 074 €
Résultat foncier Années 2+ : 808 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14092.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 32 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 20 800 €(65% de 32 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 756 €/an
Calcul : 20 800 € × 3,636% = 756 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 882 €39 376 €2 240 €-35 495 €21 400 €14 095 €14 095 €
23 959 €3 015 €2 179 €944 €--13 150 €
34 039 €2 952 €2 116 €1 086 €--12 064 €
44 119 €2 887 €2 051 €1 232 €--10 832 €
54 202 €2 820 €1 984 €1 382 €--9 450 €
64 286 €2 750 €1 914 €1 535 €--7 915 €
74 371 €2 679 €1 842 €1 693 €--6 222 €
84 459 €2 605 €1 768 €1 854 €--4 368 €
94 548 €2 528 €1 692 €2 020 €--2 348 €
104 639 €2 449 €1 613 €2 190 €--158 €
114 732 €2 368 €1 532 €2 364 €---
124 826 €2 284 €1 448 €2 543 €---
134 923 €2 197 €1 361 €2 726 €---
145 021 €2 107 €1 271 €2 914 €---
155 122 €2 015 €1 179 €3 107 €---
165 224 €1 919 €1 083 €3 305 €---
175 329 €1 821 €984 €3 508 €---
185 435 €1 719 €883 €3 717 €---
195 544 €1 614 €777 €3 930 €---
205 655 €1 505 €669 €4 150 €---
215 768 €1 393 €557 €4 375 €---
225 883 €1 277 €441 €4 606 €---
236 001 €1 158 €321 €4 843 €---
246 121 €1 034 €198 €5 087 €---
256 243 €907 €71 €5 337 €---
TOTAL124 332 €89 379 €32 173 €34 953 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 34 953 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 882 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +815 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+815 €-6 420 €+7 235 €
2+815 €0 €+815 €
3+815 €0 €+815 €
4+815 €0 €+815 €
5+815 €0 €+815 €
6+815 €0 €+815 €
7+815 €0 €+815 €
8+815 €0 €+815 €
9+815 €0 €+815 €
10+815 €0 €+815 €
11+815 €+662 €+153 €
12+815 €+763 €+52 €
13+815 €+818 €-3 €
14+815 €+874 €-59 €
15+815 €+932 €-117 €
16+815 €+991 €-176 €
17+815 €+1 052 €-237 €
18+815 €+1 115 €-300 €
19+815 €+1 179 €-364 €
20+815 €+1 245 €-430 €
21+815 €+1 313 €-498 €
22+815 €+1 382 €-567 €
23+815 €+1 453 €-638 €
24+815 €+1 526 €-711 €
25+815 €+1 601 €-786 €
Total+20 375 €+10 486 €+9 889 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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