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Appartement T3 à vendre à Portes Les Valence

VillePortes-lès-Valence (26)
Surface61.37m²
Coût Total150 400€
Loyer Annuel7 807€
Rentabilité5.19%
Cashflow/mois-204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 61.37 m²
Prix au m² : 1 629,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Découvrez ce bel appartement T3 d'environ 61 m² en rez-de-chaussée surélevé, situé à proximité des commerces, des écoles et des transports. Il se compose d'une pièce de vie lumineuse donnant accès à un balcon, d'une cuisine, de deux chambres, d'une salle de bains et de WC séparés. En complément, vous bénéficierez d'une cave ainsi que d'un garage privatif. Contactez-nous pour plus d'informations Copropriété de 36 lots - dont 16 lots habitation. (Pas de procédure en cours). - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/264879.pdf

Ville : Portes-lès-Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26800
Coordonnées : 44.876676, 4.877554
Total : 150 400€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 42 400€
Valeur du bien : 142 400€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61.37m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.40€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 651€/mois
Loyer annuel estimé : 7807€/an
Fourchette totale : 515€ - 821€/mois
Fourchette annuelle : 6183€ - 9857€/an
Rentabilité brute :5.19%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 6.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 187,5 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 247 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-34 247€ (-25.5%)
Marge achat-revente :-16 153€ (-12.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :56,40€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 789,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 477,08€
Coût de l'assurance :16 920,00€
Taxe foncière : 780,68€/an
Soit par mois : 65,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 650,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 854,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-203,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples ou anciennes.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère amélioration nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - légère amélioration nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 400 €(691 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 420€
    Revêtement sol: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€ = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Portes-lès-Valence (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 651 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 807 €/an
Calcul : 651 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 825 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 400 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 677 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 781 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 682 €
Revenus locatifs : +7 807 €
Charges déductibles : -48 682 €
Résultat foncier Année 1 : -40 875 €(Déficit de 40 875 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 475 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 282 €/an
Revenus locatifs : +7 807 €
Charges déductibles : -6 282 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 525 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19475.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 807 €48 687 €4 829 €-40 880 €21 400 €19 480 €19 480 €
27 963 €6 156 €4 698 €1 807 €--17 673 €
38 122 €6 021 €4 563 €2 101 €--15 572 €
48 285 €5 881 €4 424 €2 403 €--13 168 €
58 450 €5 737 €4 279 €2 713 €--10 455 €
68 619 €5 588 €4 131 €3 031 €--7 424 €
78 792 €5 434 €3 977 €3 358 €--4 066 €
88 968 €5 275 €3 818 €3 692 €--374 €
99 147 €5 111 €3 654 €4 036 €---
109 330 €4 941 €3 484 €4 388 €---
119 516 €4 766 €3 309 €4 750 €---
129 707 €4 585 €3 128 €5 122 €---
139 901 €4 398 €2 941 €5 503 €---
1410 099 €4 205 €2 748 €5 894 €---
1510 301 €4 006 €2 548 €6 295 €---
1610 507 €3 800 €2 342 €6 707 €---
1710 717 €3 587 €2 129 €7 130 €---
1810 931 €3 367 €1 909 €7 565 €---
1911 150 €3 140 €1 682 €8 010 €---
2011 373 €2 905 €1 447 €8 468 €---
2111 600 €2 663 €1 205 €8 938 €---
2211 832 €2 412 €955 €9 420 €---
2312 069 €2 154 €696 €9 916 €---
2412 311 €1 886 €429 €10 424 €---
2512 557 €1 610 €153 €10 946 €---
TOTAL250 054 €148 314 €69 477 €101 739 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 739 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 807 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 639 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 639 €-6 420 €+8 059 €
2+1 639 €0 €+1 639 €
3+1 639 €0 €+1 639 €
4+1 639 €0 €+1 639 €
5+1 639 €0 €+1 639 €
6+1 639 €0 €+1 639 €
7+1 639 €0 €+1 639 €
8+1 639 €0 €+1 639 €
9+1 639 €+1 099 €+540 €
10+1 639 €+1 317 €+322 €
11+1 639 €+1 425 €+214 €
12+1 639 €+1 536 €+103 €
13+1 639 €+1 651 €-12 €
14+1 639 €+1 768 €-129 €
15+1 639 €+1 889 €-250 €
16+1 639 €+2 012 €-373 €
17+1 639 €+2 139 €-500 €
18+1 639 €+2 269 €-630 €
19+1 639 €+2 403 €-764 €
20+1 639 €+2 540 €-901 €
21+1 639 €+2 681 €-1 042 €
22+1 639 €+2 826 €-1 187 €
23+1 639 €+2 975 €-1 336 €
24+1 639 €+3 127 €-1 488 €
25+1 639 €+3 284 €-1 645 €
Total+40 975 €+30 522 €+10 453 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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