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Appartement 4 pièces 62 m²

Bien expiré
VilleSaint-Martin-d'Hères (38)
Surface62m²
Coût Total129 500€
Loyer Annuel8 452€
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 451,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Audrey Edme vous propose: Idéal pour investissement pour collocation, ou primo accédants. Ne tardez pas à découvrir ce T4 de 62m2, situé au 3ème étage de la résidence fermée et sécurisée AIR SOLEIL, située au 27 rue Emile Zola. L'appartement se compose d'un couloir d'entrée, 3 chambres, 1 cuisine, 1 pièce de vie et une salle de bain avec wc. Idéal pour investissement pour collocation, ou primo accédants. L'appartement est AU CALME. Il est LUMINEUX car traversant est/ouest. De plus, ce bien est FONCTIONNEL. Une cave complète ce bien. Stationnement libre au sein de la copropriété. Proche axe routier, hyper marché, .. Contactez-moi pour organiser votre visite.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 92 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 112.67 euros par mois (soit 1352 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 308 et classe CLIMAT D indice 31. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Audrey Edme mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Grenoble sous le numéro 831780234, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Martin-d'Hères
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38400
Coordonnées : 45.162815, 5.753409
Total : 129 500€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 32 300€
Valeur du bien : 122 300€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 11.36€/m²/mois
Fourchette : 8.85€ - 14.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 704€/mois
Loyer annuel estimé : 8452€/an
Fourchette totale : 549€ - 904€/mois
Fourchette annuelle : 6586€ - 10846€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :640,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :37,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 677,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 500,94€
Coût de l'assurance :11 331,25€
Taxe foncière : 845,21€/an
Soit par mois : 70,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 112,67€/mois
Soit par an : 1 352,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 704,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 860,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-156,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites réparations cosmétiques dans la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais un rafraîchissement est conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais un rafraîchissement est conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 300 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture et petites réparations: 1 cuisine complète × 1200€ = 1200€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-d'Hères (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Cuisine - Rafraîchissement léger
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 704 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 452 €/an
Calcul : 704 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 321 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 500 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 845 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 352 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 272 €
Revenus locatifs : +8 452 €
Charges déductibles : -39 272 €
Résultat foncier Année 1 : -30 820 €(Déficit de 30 820 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 420 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 972 €/an
Revenus locatifs : +8 452 €
Charges déductibles : -6 972 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 480 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9419.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 452 €39 276 €4 325 €-30 824 €21 400 €9 424 €9 424 €
28 621 €6 861 €4 210 €1 760 €--7 664 €
38 794 €6 742 €4 091 €2 052 €--5 612 €
48 969 €6 618 €3 968 €2 351 €--3 261 €
59 149 €6 491 €3 841 €2 658 €--603 €
69 332 €6 359 €3 709 €2 973 €---
79 518 €6 223 €3 572 €3 296 €---
89 709 €6 082 €3 431 €3 627 €---
99 903 €5 936 €3 286 €3 967 €---
1010 101 €5 785 €3 135 €4 316 €---
1110 303 €5 629 €2 979 €4 674 €---
1210 509 €5 468 €2 817 €5 041 €---
1310 719 €5 301 €2 650 €5 418 €---
1410 934 €5 128 €2 478 €5 805 €---
1511 152 €4 950 €2 299 €6 203 €---
1611 375 €4 765 €2 114 €6 611 €---
1711 603 €4 574 €1 923 €7 029 €---
1811 835 €4 376 €1 726 €7 459 €---
1912 072 €4 172 €1 521 €7 900 €---
2012 313 €3 960 €1 310 €8 353 €---
2112 559 €3 742 €1 091 €8 818 €---
2212 811 €3 515 €865 €9 295 €---
2313 067 €3 282 €631 €9 785 €---
2413 328 €3 040 €389 €10 289 €---
2513 595 €2 789 €139 €10 805 €---
TOTAL270 723 €161 063 €62 501 €109 660 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 660 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 452 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 775 €-6 420 €+8 195 €
2+1 775 €0 €+1 775 €
3+1 775 €0 €+1 775 €
4+1 775 €0 €+1 775 €
5+1 775 €0 €+1 775 €
6+1 775 €+711 €+1 064 €
7+1 775 €+989 €+786 €
8+1 775 €+1 088 €+687 €
9+1 775 €+1 190 €+585 €
10+1 775 €+1 295 €+480 €
11+1 775 €+1 402 €+373 €
12+1 775 €+1 512 €+263 €
13+1 775 €+1 626 €+149 €
14+1 775 €+1 742 €+33 €
15+1 775 €+1 861 €-86 €
16+1 775 €+1 983 €-208 €
17+1 775 €+2 109 €-334 €
18+1 775 €+2 238 €-463 €
19+1 775 €+2 370 €-595 €
20+1 775 €+2 506 €-731 €
21+1 775 €+2 645 €-870 €
22+1 775 €+2 789 €-1 014 €
23+1 775 €+2 936 €-1 161 €
24+1 775 €+3 087 €-1 312 €
25+1 775 €+3 242 €-1 467 €
Total+44 375 €+32 898 €+11 477 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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