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85 000 Appartement 98m² - 5 pièces lumineux avec balcon - Blois Ouest

VilleBlois (41)
Surface98m²
Coût Total124 300€
Loyer Annuel11 361€
Rentabilité9.14%
Cashflow/mois-129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 85 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 867,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 98 m² situé à Blois Ouest (quartier Quinière), au 3ᵉ et dernier étage sans ascenseur.

Très lumineux et traversant, avec de beaux volumes.

Agencement : Grande entrée, pièce de vie d’environ 30 m² avec salon / salle à manger et accès balcon par une grande baie vitrée, cuisine ouverte (10 m²) avec arrière-cuisine, 3 chambres (dont une avec placard), salle de bain avec baignoire, WC séparés, buanderie et grand dressing traversant.

Possibilité de créer une 4ᵉ chambre en fermant une partie du séjour.

Grande cave d’environ 20 m².

Charges : 330 € / mois (eau, chauffage collectif, entretien des communs, fonds travaux inclus)

Copropriété : 364 lots – pas de procédure en cours

Localisation :

Carrefour : 5 min à pied École : 2 min à pied Bus : 2 min à pied Pharmacie / poste / tabac : ~10 min à pied Gare : ~30 min à pied DPE : Classe E – 276 kWh/m²/an GES : E – 57 kg CO₂/m²/an

Disponible pour visites. Contact par message ou téléphone.

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.580720, 1.303290
Total : 124 300€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 32 500€
Valeur du bien : 117 500€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 947€/mois
Loyer annuel estimé : 11361€/an
Fourchette totale : 760€ - 1179€/mois
Fourchette annuelle : 9125€ - 14145€/an
Rentabilité brute :9.14%
Fourchette de rentabilité :7.34% - 11.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 151,92 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :112 888 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-27 888€ (-24.7%)
Marge achat-revente :-11 412€ (-10.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 650,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 388,60€
Coût de l'assurance :10 565,50€
Taxe foncière : 1 136,15€/an
Soit par mois : 94,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 330,00€/mois
Soit par an : 3 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 946,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 075,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 500 €(332 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans certains postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 947 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 361 €/an
Calcul : 947 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 172 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 300 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 136 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 960 €/an
Calcul : 330 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 191 €
Revenus locatifs : +11 361 €
Charges déductibles : -42 191 €
Résultat foncier Année 1 : -30 830 €(Déficit de 30 830 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 430 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 691 €/an
Revenus locatifs : +11 361 €
Charges déductibles : -9 691 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 670 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9429.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 361 €42 195 €4 176 €-30 834 €21 400 €9 434 €9 434 €
211 589 €9 584 €4 066 €2 004 €--7 429 €
311 820 €9 470 €3 951 €2 351 €--5 079 €
412 057 €9 351 €3 832 €2 706 €--2 373 €
512 298 €9 228 €3 709 €3 070 €---
612 544 €9 101 €3 582 €3 443 €---
712 795 €8 970 €3 451 €3 825 €---
813 051 €8 834 €3 315 €4 217 €---
913 312 €8 693 €3 174 €4 619 €---
1013 578 €8 548 €3 029 €5 030 €---
1113 850 €8 397 €2 878 €5 453 €---
1214 127 €8 241 €2 723 €5 885 €---
1314 409 €8 080 €2 561 €6 329 €---
1414 697 €7 914 €2 395 €6 784 €---
1514 991 €7 741 €2 222 €7 250 €---
1615 291 €7 563 €2 044 €7 728 €---
1715 597 €7 378 €1 859 €8 219 €---
1815 909 €7 187 €1 669 €8 721 €---
1916 227 €6 990 €1 471 €9 237 €---
2016 552 €6 786 €1 267 €9 766 €---
2116 883 €6 574 €1 055 €10 308 €---
2217 220 €6 355 €837 €10 865 €---
2317 565 €6 129 €610 €11 435 €---
2417 916 €5 895 €376 €12 021 €---
2518 274 €5 653 €134 €12 621 €---
TOTAL363 912 €230 858 €60 389 €133 054 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 054 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 361 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 386 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 386 €-6 420 €+8 806 €
2+2 386 €0 €+2 386 €
3+2 386 €0 €+2 386 €
4+2 386 €0 €+2 386 €
5+2 386 €+209 €+2 177 €
6+2 386 €+1 033 €+1 353 €
7+2 386 €+1 148 €+1 238 €
8+2 386 €+1 265 €+1 121 €
9+2 386 €+1 386 €+1 000 €
10+2 386 €+1 509 €+877 €
11+2 386 €+1 636 €+750 €
12+2 386 €+1 766 €+620 €
13+2 386 €+1 899 €+487 €
14+2 386 €+2 035 €+351 €
15+2 386 €+2 175 €+211 €
16+2 386 €+2 318 €+68 €
17+2 386 €+2 466 €-80 €
18+2 386 €+2 616 €-230 €
19+2 386 €+2 771 €-385 €
20+2 386 €+2 930 €-544 €
21+2 386 €+3 093 €-707 €
22+2 386 €+3 259 €-873 €
23+2 386 €+3 431 €-1 045 €
24+2 386 €+3 606 €-1 220 €
25+2 386 €+3 786 €-1 400 €
Total+59 650 €+39 916 €+19 734 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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