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Appartement à vendre

VilleMigennes (89)
Surface63m²
Coût Total107 500€
Loyer Annuel6 126€
Rentabilité5.70%
Cashflow/mois-229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 190,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/5 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Exposition sud, Interphone, Non meublé

Sur la commune de MIGENNES 89400 à proximité du centre ville dans une résidence sécurisé proche du canal , au calme, je vous propose cet appartement au dernier étage rénové comprenant : Entrée couloir avec placard et dressing, cuisine aménagée équipée, une buanderie, une salle de bain, wc séparé, 2 chambres, une grande pièce de vie donnant sur une loggia . Pour compléter ce bien une cave et une place de parking privée . Pour cet appartement :

  • Volet roulant
  • Fenêtre double vitrage pvc
  • Chaudière gaz individuelle
  • Pas de procédure en cours
  • 41 lots
  • Charges prévisionnelles annuelle de 1500 eurosuros
  • Portail de l'immeuble par badge individuel Cet appartement est fonctionnel , très lumineux du fait de se positionner au dernier étage et pas de travaux . Pour tous renseignements ou rendez vous , merci de me contacter :

Cette annonce référence 299442 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier PATRICIA DESCHAMPS (EI) immatriculé au RSAC de AUXERRE (89000) sous le numéro 83936726500015.

Prix du bien : 75 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/04/2025 Score DPE : 193 kWhEP/m²/an Score GES : 40 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1180.00 euros et 1650.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2025 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Migennes
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.961179, 3.524424
Total : 107 500€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 26 500€
Valeur du bien : 101 500€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 8.10€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 510€/mois
Loyer annuel estimé : 6126€/an
Fourchette totale : 417€ - 625€/mois
Fourchette annuelle : 5002€ - 7502€/an
Rentabilité brute :5.70%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 6.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 057,97 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 652 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :+8 348€ (+12.5%)
Marge achat-revente :-40 848€ (-61.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :532,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 563,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 226,66€
Coût de l'assurance :9 406,25€
Taxe foncière : 612,56€/an
Soit par mois : 51,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 510,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 739,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-229,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer l'ancienne chaudière gaz
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de l'électroménager ancien et mise à jour des meubles de cuisine
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais électroménager usé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour du carrelage
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain vieillissante nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais entretien recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 500 €(421 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 1500€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture 22 m²: 40€/m² × 22 = 880€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Entretien parquet 22 m²: 60€/m² × 22 = 1320€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Migennes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 510 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 126 €/an
Calcul : 510 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 609 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 376 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 613 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 597 €
Revenus locatifs : +6 126 €
Charges déductibles : -32 597 €
Résultat foncier Année 1 : -26 472 €(Déficit de 26 472 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 072 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 097 €/an
Revenus locatifs : +6 126 €
Charges déductibles : -6 097 €
Résultat foncier Années 2+ : 28 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5071.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 126 €32 601 €3 612 €-26 475 €21 400 €5 075 €5 075 €
26 248 €6 005 €3 516 €243 €--4 832 €
36 373 €5 906 €3 417 €467 €--4 365 €
46 500 €5 803 €3 314 €697 €--3 667 €
56 631 €5 697 €3 208 €934 €--2 734 €
66 763 €5 587 €3 098 €1 176 €--1 557 €
76 898 €5 473 €2 985 €1 425 €--132 €
87 036 €5 356 €2 867 €1 681 €---
97 177 €5 234 €2 745 €1 943 €---
107 321 €5 108 €2 619 €2 212 €---
117 467 €4 978 €2 489 €2 489 €---
127 616 €4 843 €2 355 €2 773 €---
137 769 €4 704 €2 215 €3 065 €---
147 924 €4 560 €2 071 €3 364 €---
158 083 €4 411 €1 922 €3 672 €---
168 244 €4 257 €1 768 €3 988 €---
178 409 €4 097 €1 608 €4 312 €---
188 577 €3 932 €1 443 €4 645 €---
198 749 €3 761 €1 272 €4 988 €---
208 924 €3 584 €1 096 €5 339 €---
219 102 €3 402 €913 €5 701 €---
229 284 €3 212 €724 €6 072 €---
239 470 €3 017 €528 €6 453 €---
249 659 €2 814 €326 €6 845 €---
259 853 €2 605 €116 €7 248 €---
TOTAL196 203 €140 947 €52 227 €55 257 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 257 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 126 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 286 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 286 €-6 420 €+7 706 €
2+1 286 €0 €+1 286 €
3+1 286 €0 €+1 286 €
4+1 286 €0 €+1 286 €
5+1 286 €0 €+1 286 €
6+1 286 €0 €+1 286 €
7+1 286 €0 €+1 286 €
8+1 286 €+464 €+822 €
9+1 286 €+583 €+703 €
10+1 286 €+664 €+622 €
11+1 286 €+747 €+539 €
12+1 286 €+832 €+454 €
13+1 286 €+919 €+367 €
14+1 286 €+1 009 €+277 €
15+1 286 €+1 102 €+184 €
16+1 286 €+1 196 €+90 €
17+1 286 €+1 294 €-8 €
18+1 286 €+1 394 €-108 €
19+1 286 €+1 496 €-210 €
20+1 286 €+1 602 €-316 €
21+1 286 €+1 710 €-424 €
22+1 286 €+1 822 €-536 €
23+1 286 €+1 936 €-650 €
24+1 286 €+2 054 €-768 €
25+1 286 €+2 174 €-888 €
Total+32 150 €+16 577 €+15 573 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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