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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMontereau-Fault-Yonne (77)
Surface27m²
Coût Total105 100€
Loyer Annuel5 268€
Rentabilité5.01%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 27 m²
Prix au m² : 2 037,04 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement STUDIO en exclusivité REMAX ATTITUDE MONTEREAU Ce studio se compose d'une belle pièce de vie avec un coin cuisine ouvert aménagée et équipée ainsi qu'un espace nuit . Une salle de bains et un toilette séparé. Appartement vendu meublé. Vous êtes intéressé contactez moi. Florence QUANTIN Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Ville : Montereau-Fault-Yonne
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77130
Coordonnées : 48.385374, 2.962192
Total : 105 100€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 45 700€
Valeur du bien : 100 700€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 27m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 13.40€ - 19.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 439€/mois
Loyer annuel estimé : 5268€/an
Fourchette totale : 362€ - 533€/mois
Fourchette annuelle : 4342€ - 6392€/an
Rentabilité brute :5.01%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 6.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,78€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 542,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 717,42€
Coût de l'assurance :8 933,50€
Taxe foncière : 526,82€/an
Soit par mois : 43,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 439,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 586,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 553 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique basse consommation pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 27 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour des fixtures et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures un peu datées nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 700 €(1 693 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 700€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montereau-Fault-Yonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 439 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 268 €/an
Calcul : 439 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 382 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 100 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 527 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 966 €
Revenus locatifs : +5 268 €
Charges déductibles : -49 966 €
Résultat foncier Année 1 : -44 698 €(Déficit de 44 698 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 298 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 266 €/an
Revenus locatifs : +5 268 €
Charges déductibles : -4 266 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 002 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23297.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 268 €49 969 €3 385 €-44 701 €21 400 €23 301 €23 301 €
25 374 €4 178 €3 294 €1 196 €--22 105 €
35 481 €4 083 €3 199 €1 398 €--20 707 €
45 591 €3 985 €3 101 €1 605 €--19 102 €
55 702 €3 884 €3 000 €1 818 €--17 284 €
65 817 €3 780 €2 896 €2 036 €--15 247 €
75 933 €3 672 €2 788 €2 261 €--12 987 €
86 052 €3 561 €2 677 €2 491 €--10 496 €
96 173 €3 446 €2 562 €2 727 €--7 770 €
106 296 €3 327 €2 443 €2 969 €--4 801 €
116 422 €3 204 €2 320 €3 218 €--1 583 €
126 550 €3 078 €2 193 €3 473 €---
136 681 €2 947 €2 062 €3 735 €---
146 815 €2 811 €1 927 €4 004 €---
156 951 €2 671 €1 787 €4 280 €---
167 090 €2 527 €1 643 €4 563 €---
177 232 €2 378 €1 493 €4 855 €---
187 377 €2 223 €1 339 €5 153 €---
197 524 €2 064 €1 180 €5 460 €---
207 675 €1 900 €1 015 €5 775 €---
217 828 €1 730 €845 €6 099 €---
227 985 €1 554 €670 €6 431 €---
238 145 €1 373 €488 €6 772 €---
248 307 €1 185 €301 €7 122 €---
258 474 €991 €107 €7 482 €---
TOTAL168 743 €116 521 €48 717 €52 221 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 221 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 268 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 106 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 106 €-6 420 €+7 526 €
2+1 106 €0 €+1 106 €
3+1 106 €0 €+1 106 €
4+1 106 €0 €+1 106 €
5+1 106 €0 €+1 106 €
6+1 106 €0 €+1 106 €
7+1 106 €0 €+1 106 €
8+1 106 €0 €+1 106 €
9+1 106 €0 €+1 106 €
10+1 106 €0 €+1 106 €
11+1 106 €0 €+1 106 €
12+1 106 €+1 042 €+64 €
13+1 106 €+1 120 €-14 €
14+1 106 €+1 201 €-95 €
15+1 106 €+1 284 €-178 €
16+1 106 €+1 369 €-263 €
17+1 106 €+1 456 €-350 €
18+1 106 €+1 546 €-440 €
19+1 106 €+1 638 €-532 €
20+1 106 €+1 733 €-627 €
21+1 106 €+1 830 €-724 €
22+1 106 €+1 929 €-823 €
23+1 106 €+2 032 €-926 €
24+1 106 €+2 137 €-1 031 €
25+1 106 €+2 245 €-1 139 €
Total+27 650 €+16 141 €+11 509 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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