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Appartement Caucriauville

Bien expiré
VilleHavre (76)
Surface82m²
Coût Total129 240€
Loyer Annuel11 385€
Rentabilité8.81%
Cashflow/mois+165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 88 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 073,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bel appartement de 80m2 entièrement rénové situé au 2e étage d’une copropriété calme, en face du collège Jules valles. Il est composé de deux chambres, un grand séjour lumineux, une cuisine aménagée, une salle de bain et un toilette séparé.

Foncier : 1400€/an Estimation locative : 800€ Disponible immédiatement.

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76610
Coordonnées : 49.511200, 0.176310
Total : 129 240€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 34 200€
Valeur du bien : 122 200€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 949€/mois
Loyer annuel estimé : 11385€/an
Fourchette totale : 715€ - 1258€/mois
Fourchette annuelle : 8583€ - 15101€/an
Rentabilité brute :8.81%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 11.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :630,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :36,62€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 667,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 907,13€
Coût de l'assurance :10 985,40€
Taxe foncière : 1 400,00€/an
Soit par mois : 116,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 948,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 783,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :164,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des normes électriques
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification des installations et rafraîchissement de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais vérification recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - mise aux normes recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 200 €(417 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 949 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 385 €/an
Calcul : 949 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 159 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 240 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 439 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 198 €
Revenus locatifs : +11 385 €
Charges déductibles : -40 198 €
Résultat foncier Année 1 : -28 813 €(Déficit de 28 813 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 413 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 998 €/an
Revenus locatifs : +11 385 €
Charges déductibles : -5 998 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 387 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7413.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 385 €40 202 €4 163 €-28 817 €21 400 €7 417 €7 417 €
211 613 €5 889 €4 050 €5 723 €--1 694 €
311 845 €5 773 €3 934 €6 072 €---
412 082 €5 653 €3 814 €6 429 €---
512 323 €5 529 €3 689 €6 795 €---
612 570 €5 400 €3 561 €7 169 €---
712 821 €5 268 €3 429 €7 553 €---
813 078 €5 131 €3 292 €7 947 €---
913 339 €4 990 €3 150 €8 350 €---
1013 606 €4 843 €3 004 €8 763 €---
1113 878 €4 693 €2 853 €9 186 €---
1214 156 €4 537 €2 697 €9 619 €---
1314 439 €4 375 €2 536 €10 063 €---
1414 728 €4 209 €2 370 €10 519 €---
1515 022 €4 037 €2 198 €10 985 €---
1615 323 €3 859 €2 020 €11 463 €---
1715 629 €3 676 €1 836 €11 953 €---
1815 942 €3 486 €1 647 €12 455 €---
1916 260 €3 290 €1 451 €12 970 €---
2016 586 €3 088 €1 249 €13 498 €---
2116 917 €2 879 €1 040 €14 038 €---
2217 256 €2 663 €824 €14 593 €---
2317 601 €2 440 €601 €15 161 €---
2417 953 €2 209 €370 €15 743 €---
2518 312 €1 971 €132 €16 341 €---
TOTAL364 661 €140 093 €59 907 €224 569 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 569 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 385 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 391 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 391 €-6 420 €+8 811 €
2+2 391 €0 €+2 391 €
3+2 391 €+1 313 €+1 078 €
4+2 391 €+1 929 €+462 €
5+2 391 €+2 038 €+353 €
6+2 391 €+2 151 €+240 €
7+2 391 €+2 266 €+125 €
8+2 391 €+2 384 €+7 €
9+2 391 €+2 505 €-114 €
10+2 391 €+2 629 €-238 €
11+2 391 €+2 756 €-365 €
12+2 391 €+2 886 €-495 €
13+2 391 €+3 019 €-628 €
14+2 391 €+3 156 €-765 €
15+2 391 €+3 296 €-905 €
16+2 391 €+3 439 €-1 048 €
17+2 391 €+3 586 €-1 195 €
18+2 391 €+3 737 €-1 346 €
19+2 391 €+3 891 €-1 500 €
20+2 391 €+4 049 €-1 658 €
21+2 391 €+4 211 €-1 820 €
22+2 391 €+4 378 €-1 987 €
23+2 391 €+4 548 €-2 157 €
24+2 391 €+4 723 €-2 332 €
25+2 391 €+4 902 €-2 511 €
Total+59 775 €+67 371 €+-7 596 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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