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Maison de village 5 pièces 155 m²

VilleLimoux (11)
Surface155m²
Coût Total181 817€
Loyer Annuel12 839€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 114 900 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 741,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BIEN RARE ET RECHERCHE

IDEAL PRIMO ACCEDANTS ET INVESTISSEURS !!!

LOT DE 2 APPARTEMENTS DANS UNE MAISON DE VILLAGE DE 155M2 + 2 GARAGES DE 15M2 CHACUN R0 : APPT F3 50M2 A RAFRAICHIR ET A EQUIPER CHAUFFAGE : KITCHENETTE A L'ENTREE, SEJOUR, 2 CHAMBRES DE 9 ET 11M2, SALLE D'EAU, WC SEPARE R1 : APPT F2 DE 55M2 : SEJOUR ET CUISINE AMERICAINE NON EQUIPEE DE 35M2, SALLE D'EAU, WC SEPARE, CHAMBRE DE 10M2 R2 : BELLE PIECE DE 50M2 SOUS CHARPENTE APPARENTE ISOLEE HUISSERIES PVC DOUBLE VITRAGE THERMIQUE ET PHONIQUE DANS TOUTE LA MAISON ; R1/R2 CHAUFFAGE AEROTHERMIQUE/CLIM SANS VIS A VIS ET VUE PANORAMIQUE SUR LA CHAINE DES PYRENEES BIEN RARE ET RECHERCHE POUR PRIMO ACCEDANT OU INVESTISSEURS LOCATIF (ESTIMATION LOCATIVE DE 550/MOIS) FONCIER 1000 EUROS+400 O.M REPARTIS AUX DEUX APPARTEMENTS

Cette annonce référence 327888 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier BRUNO TRINDADE (EI) immatriculé au RSAC de FONTCOUVERTE (11700) sous le numéro 40750664100049.

Prix du bien : 114 900,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Non soumis au DPE.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 327888 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Limoux
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11300
Coordonnées : 43.053740, 2.214929
Total : 181 817€
Prix d'acquisition : 114 900€
Travaux : 57 725€
Valeur du bien : 172 625€
Frais de notaire : 9 192€
Coût estimé : 9 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 6.90€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 9.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1070€/mois
Loyer annuel estimé : 12839€/an
Fourchette totale : 793€ - 1444€/mois
Fourchette annuelle : 9513€ - 17328€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 291,63 €/m²
Basé sur :124 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 202 €
Prix d'achat :114 900 €
Décote à l'achat :-85 302€ (-42.6%)
Marge achat-revente :18 385€ (9.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 817€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :900,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 953,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 332,05€
Coût de l'assurance :15 908,99€
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 069,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 036,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage aérothermique
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 725 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 885€
    Isolation toiture/combles: 155 m² × 67€/m² = 10385€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 320€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 300€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 070 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 839 €/an
Calcul : 1 070 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 103 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 817 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 725 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 465 €
Revenus locatifs : +12 839 €
Charges déductibles : -65 465 €
Résultat foncier Année 1 : -52 625 €(Déficit de 52 625 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 225 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 740 €/an
Revenus locatifs : +12 839 €
Charges déductibles : -7 740 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 100 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31225.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 685 €(65% de 114 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 716 €/an
Calcul : 74 685 € × 3,636% = 2 716 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 839 €65 470 €6 109 €-52 631 €21 400 €31 231 €31 231 €
213 096 €7 583 €5 947 €5 513 €--25 718 €
313 358 €7 415 €5 779 €5 943 €--19 776 €
413 625 €7 242 €5 605 €6 383 €--13 393 €
513 898 €7 062 €5 426 €6 835 €--6 557 €
614 175 €6 876 €5 240 €7 299 €---
714 459 €6 684 €5 048 €7 775 €---
814 748 €6 485 €4 849 €8 263 €---
915 043 €6 280 €4 643 €8 764 €---
1015 344 €6 067 €4 430 €9 277 €---
1115 651 €5 847 €4 210 €9 804 €---
1215 964 €5 619 €3 982 €10 345 €---
1316 283 €5 383 €3 747 €10 900 €---
1416 609 €5 139 €3 503 €11 470 €---
1516 941 €4 887 €3 251 €12 054 €---
1617 280 €4 626 €2 990 €12 654 €---
1717 625 €4 356 €2 720 €13 269 €---
1817 978 €4 077 €2 441 €13 901 €---
1918 337 €3 788 €2 152 €14 549 €---
2018 704 €3 489 €1 853 €15 215 €---
2119 078 €3 180 €1 544 €15 898 €---
2219 460 €2 860 €1 224 €16 600 €---
2319 849 €2 529 €893 €17 320 €---
2420 246 €2 187 €551 €18 059 €---
2520 651 €1 833 €196 €18 818 €---
TOTAL411 243 €186 966 €88 332 €224 277 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 277 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 839 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 696 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 696 €-6 420 €+9 116 €
2+2 696 €0 €+2 696 €
3+2 696 €0 €+2 696 €
4+2 696 €0 €+2 696 €
5+2 696 €0 €+2 696 €
6+2 696 €+223 €+2 473 €
7+2 696 €+2 332 €+364 €
8+2 696 €+2 479 €+217 €
9+2 696 €+2 629 €+67 €
10+2 696 €+2 783 €-87 €
11+2 696 €+2 941 €-245 €
12+2 696 €+3 104 €-408 €
13+2 696 €+3 270 €-574 €
14+2 696 €+3 441 €-745 €
15+2 696 €+3 616 €-920 €
16+2 696 €+3 796 €-1 100 €
17+2 696 €+3 981 €-1 285 €
18+2 696 €+4 170 €-1 474 €
19+2 696 €+4 365 €-1 669 €
20+2 696 €+4 564 €-1 868 €
21+2 696 €+4 769 €-2 073 €
22+2 696 €+4 980 €-2 284 €
23+2 696 €+5 196 €-2 500 €
24+2 696 €+5 418 €-2 722 €
25+2 696 €+5 645 €-2 949 €
Total+67 400 €+67 283 €+117 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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