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Montargis centre-ville

VilleMontargis (45)
Surface44m²
Coût Total92 360€
Loyer Annuel6 761€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 44 m², 2 pièces, 1 chambre, Mandat exclusif, Cuisine séparée, Cuisine séparée, Rez-de-chaussée

En plein cœur du centre-ville de Montargis, découvrez cet appartement 2 pièces en duplex d'environ 44 m², situé au dernier étage d'une copropriété sans ascenseur.

Il se compose d'un séjour, d'une cuisine séparée et d'une salle d'eau avec WC. À l'étage, vous trouverez une chambre ainsi qu'un espace bureau.

Son emplacement permet de profiter de tous les commerces et services du centre-ville à pied.

Un bien à la configuration atypique, idéal pour un premier achat ou un investissement locatif.Ce bien vous est présenté par Julie Pauporté - Entreprise individuelle - agent commercial immatriculé au RSAC de ORLEANS sous le numéro 492553797.

Ville : Montargis
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45200
Coordonnées : 47.998485, 2.733579
Total : 92 360€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 32 960€
Valeur du bien : 87 960€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 12.81€/m²/mois
Fourchette : 10.45€ - 15.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 563€/mois
Loyer annuel estimé : 6761€/an
Fourchette totale : 460€ - 690€/mois
Fourchette annuelle : 5518€ - 8284€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 372,55 €/m²
Basé sur :175 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 392 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-5 392€ (-8.9%)
Marge achat-revente :-31 968€ (-52.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :459,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :26,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 486,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 610,88€
Coût de l'assurance :8 081,50€
Taxe foncière : 676,11€/an
Soit par mois : 56,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 563,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 543,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes des installations sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais à vérifier
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée dans la chambre sous combles
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - moquette usée dans la chambre sous combles
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement de la moquette dans la chambre principale
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - moquette propre mais peut être rafraîchie
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification de la moquette et peinture si nécessaire
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais à vérifier

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 960 €(749 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Remplacement moquette chambre: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Rafraîchissement moquette chambre principale: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 600€
    Vérification moquette et peinture salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montargis (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 563 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 761 €/an
Calcul : 563 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 146 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 360 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 323 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 676 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 106 €
Revenus locatifs : +6 761 €
Charges déductibles : -37 106 €
Résultat foncier Année 1 : -30 344 €(Déficit de 30 344 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 944 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 146 €/an
Revenus locatifs : +6 761 €
Charges déductibles : -4 146 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 616 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8944.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 761 €37 109 €3 149 €-30 347 €21 400 €8 947 €8 947 €
26 896 €4 065 €3 066 €2 831 €--6 117 €
37 034 €3 980 €2 980 €3 055 €--3 062 €
47 175 €3 891 €2 891 €3 284 €---
57 318 €3 798 €2 799 €3 520 €---
67 465 €3 703 €2 704 €3 762 €---
77 614 €3 604 €2 605 €4 010 €---
87 766 €3 502 €2 503 €4 264 €---
97 922 €3 397 €2 397 €4 525 €---
108 080 €3 287 €2 288 €4 793 €---
118 242 €3 174 €2 175 €5 068 €---
128 407 €3 057 €2 057 €5 350 €---
138 575 €2 935 €1 936 €5 639 €---
148 746 €2 810 €1 810 €5 936 €---
158 921 €2 680 €1 680 €6 241 €---
169 100 €2 545 €1 546 €6 554 €---
179 282 €2 406 €1 407 €6 876 €---
189 467 €2 262 €1 263 €7 205 €---
199 657 €2 113 €1 113 €7 544 €---
209 850 €1 958 €959 €7 891 €---
2110 047 €1 798 €799 €8 248 €---
2210 248 €1 633 €634 €8 615 €---
2310 453 €1 462 €462 €8 991 €---
2410 662 €1 285 €285 €9 377 €---
2510 875 €1 101 €102 €9 774 €---
TOTAL216 561 €103 555 €45 611 €113 005 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 005 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 761 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 420 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 420 €-6 420 €+7 840 €
2+1 420 €0 €+1 420 €
3+1 420 €0 €+1 420 €
4+1 420 €+67 €+1 353 €
5+1 420 €+1 056 €+364 €
6+1 420 €+1 129 €+291 €
7+1 420 €+1 203 €+217 €
8+1 420 €+1 279 €+141 €
9+1 420 €+1 358 €+62 €
10+1 420 €+1 438 €-18 €
11+1 420 €+1 520 €-100 €
12+1 420 €+1 605 €-185 €
13+1 420 €+1 692 €-272 €
14+1 420 €+1 781 €-361 €
15+1 420 €+1 872 €-452 €
16+1 420 €+1 966 €-546 €
17+1 420 €+2 063 €-643 €
18+1 420 €+2 162 €-742 €
19+1 420 €+2 263 €-843 €
20+1 420 €+2 367 €-947 €
21+1 420 €+2 474 €-1 054 €
22+1 420 €+2 584 €-1 164 €
23+1 420 €+2 697 €-1 277 €
24+1 420 €+2 813 €-1 393 €
25+1 420 €+2 932 €-1 512 €
Total+35 500 €+33 902 €+1 598 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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