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Appartement 3 pièces 85 m2

VilleLormont (33)
Surface85m²
Coût Total178 200€
Loyer Annuel12 607€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois-149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 165 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 941,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

a lormont appartement de 85 mètre carré entièrement rénover 2 chambres cuisine ouverte salle de bain et toillette proche du tram école collège et commerce ce bien se situe dans une residence et parc arborer au rez de chaussez avec parking gratuit devant la résidence

Ville : Lormont
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33310
Coordonnées : 44.873880, -0.523000
Total : 178 200€
Prix d'acquisition : 165 000€
Valeur du bien : 165 000€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 12.36€/m²/mois
Fourchette : 10.60€ - 14.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1051€/mois
Loyer annuel estimé : 12607€/an
Fourchette totale : 901€ - 1225€/mois
Fourchette annuelle : 10816€ - 14694€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 222,95 €/m²
Basé sur :114 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 951 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-23 951€ (-12.7%)
Marge achat-revente :10 751€ (5.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 944,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 433,36€
Coût de l'assurance :15 592,50€
Taxe foncière : 1 260,66€/an
Soit par mois : 105,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 050,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 199,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-148,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 051 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 607 €/an
Calcul : 1 051 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 159 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 261 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 9 843 €/an
Revenus locatifs : +12 607 €
Charges déductibles : -9 843 €
Résultat foncier : 2 763 €/an
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 607 €9 849 €6 165 €2 758 €---
212 859 €9 687 €6 003 €3 171 €---
313 116 €9 520 €5 836 €3 596 €---
413 378 €9 347 €5 663 €4 031 €---
513 646 €9 168 €5 483 €4 478 €---
613 919 €8 982 €5 298 €4 937 €---
714 197 €8 790 €5 105 €5 407 €---
814 481 €8 590 €4 906 €5 891 €---
914 771 €8 384 €4 700 €6 386 €---
1015 066 €8 171 €4 486 €6 895 €---
1115 367 €7 949 €4 265 €7 418 €---
1215 675 €7 720 €4 036 €7 954 €---
1315 988 €7 483 €3 799 €8 505 €---
1416 308 €7 237 €3 553 €9 070 €---
1516 634 €6 983 €3 299 €9 651 €---
1616 967 €6 720 €3 035 €10 247 €---
1717 306 €6 447 €2 763 €10 859 €---
1817 652 €6 164 €2 480 €11 488 €---
1918 005 €5 872 €2 187 €12 133 €---
2018 365 €5 569 €1 884 €12 797 €---
2118 733 €5 255 €1 571 €13 478 €---
2219 107 €4 930 €1 246 €14 177 €---
2319 490 €4 594 €909 €14 896 €---
2419 879 €4 245 €561 €15 634 €---
2520 277 €3 885 €200 €16 392 €---
TOTAL403 792 €181 542 €89 433 €222 250 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 250 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 607 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 647 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 647 €+827 €+1 820 €
2+2 647 €+951 €+1 696 €
3+2 647 €+1 079 €+1 568 €
4+2 647 €+1 209 €+1 438 €
5+2 647 €+1 343 €+1 304 €
6+2 647 €+1 481 €+1 166 €
7+2 647 €+1 622 €+1 025 €
8+2 647 €+1 767 €+880 €
9+2 647 €+1 916 €+731 €
10+2 647 €+2 069 €+578 €
11+2 647 €+2 225 €+422 €
12+2 647 €+2 386 €+261 €
13+2 647 €+2 552 €+95 €
14+2 647 €+2 721 €-74 €
15+2 647 €+2 895 €-248 €
16+2 647 €+3 074 €-427 €
17+2 647 €+3 258 €-611 €
18+2 647 €+3 446 €-799 €
19+2 647 €+3 640 €-993 €
20+2 647 €+3 839 €-1 192 €
21+2 647 €+4 043 €-1 396 €
22+2 647 €+4 253 €-1 606 €
23+2 647 €+4 469 €-1 822 €
24+2 647 €+4 690 €-2 043 €
25+2 647 €+4 918 €-2 271 €
Total+66 175 €+66 675 €+-500 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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