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Loft à vendre

Bien expiré
VilleVallauris (06)
Surface120m²
Coût Total337 190€
Loyer Annuel23 328€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 278 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 316,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Climatisation, Salle d eau, Petit prix

Découvrez ce loft d’environ 120 m², idéalement situé au centre de Vallauris. Spacieux et modulable, il peut accueillir un logement ou un commerce au rez-de-chaussée. Situé dans un quartier dynamique, proche des transports et de toutes commodités, ce bien en excellent état offre un espace polyvalent, parfait pour allier vie résidentielle et activité professionnelle.

Ville : Vallauris
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06220
Coordonnées : 43.580368, 7.050803
Total : 337 190€
Prix d'acquisition : 278 000€
Travaux : 36 950€
Valeur du bien : 314 950€
Frais de notaire : 22 240€
Coût estimé : 22 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 16.20€/m²/mois
Fourchette : 12.63€ - 20.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1944€/mois
Loyer annuel estimé : 23328€/an
Fourchette totale : 1515€ - 2494€/mois
Fourchette annuelle : 18183€ - 29928€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 328,21 €/m²
Basé sur :470 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :399 385 €
Prix d'achat :278 000 €
Décote à l'achat :-121 385€ (-30.4%)
Marge achat-revente :62 195€ (15.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :337 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 693,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :98,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 791,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :170 854,80€
Coût de l'assurance :29 504,12€
Taxe foncière : 2 332,78€/an
Soit par mois : 194,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 943,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 986,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen présumé nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen présumé nécessitant rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3.5/5 - Murs nécessitant un rafraîchissement.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3.5/5 - Parquet en bon état, entretien recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Murs en bon état mais rafraîchissement conseillé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 950 €(308 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs 3 chambres: 90 m² × 20€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 350€
    Entretien parquet 3 chambres: 30 m² × 45€/m² = 1350€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs salon: 40 m² × 20€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vallauris (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 944 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 328 €/an
Calcul : 1 944 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 754 €/an
Base de calcul : Emprunt de 337 190 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 180 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 333 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 217 €
Revenus locatifs : +23 328 €
Charges déductibles : -52 217 €
Résultat foncier Année 1 : -28 889 €(Déficit de 28 889 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 18 189 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 267 €/an
Revenus locatifs : +23 328 €
Charges déductibles : -15 267 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 061 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18189.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 278 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 180 700 €(65% de 278 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 571 €/an
Calcul : 180 700 € × 3,636% = 6 571 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 328 €52 228 €11 765 €-28 900 €10 700 €18 200 €18 200 €
223 794 €14 971 €11 458 €8 823 €--9 377 €
324 270 €14 653 €11 140 €9 617 €---
424 756 €14 324 €10 811 €10 432 €---
525 251 €13 983 €10 470 €11 268 €---
625 756 €13 629 €10 116 €12 127 €---
726 271 €13 263 €9 750 €13 008 €---
826 796 €12 884 €9 371 €13 913 €---
927 332 €12 491 €8 978 €14 841 €---
1027 879 €12 084 €8 571 €15 795 €---
1128 436 €11 662 €8 149 €16 774 €---
1229 005 €11 226 €7 713 €17 780 €---
1329 585 €10 773 €7 260 €18 812 €---
1430 177 €10 305 €6 792 €19 872 €---
1530 780 €9 819 €6 306 €20 961 €---
1631 396 €9 316 €5 803 €22 080 €---
1732 024 €8 795 €5 282 €23 229 €---
1832 664 €8 256 €4 743 €24 409 €---
1933 318 €7 697 €4 184 €25 621 €---
2033 984 €7 118 €3 605 €26 866 €---
2134 664 €6 518 €3 005 €28 146 €---
2235 357 €5 897 €2 384 €29 460 €---
2336 064 €5 253 €1 740 €30 811 €---
2436 786 €4 587 €1 074 €32 199 €---
2537 521 €3 896 €383 €33 625 €---
TOTAL747 195 €295 628 €170 855 €451 567 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 451 567 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 328 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 899 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 899 €-3 210 €+8 109 €
2+4 899 €0 €+4 899 €
3+4 899 €+72 €+4 827 €
4+4 899 €+3 130 €+1 769 €
5+4 899 €+3 380 €+1 519 €
6+4 899 €+3 638 €+1 261 €
7+4 899 €+3 902 €+997 €
8+4 899 €+4 174 €+725 €
9+4 899 €+4 452 €+447 €
10+4 899 €+4 738 €+161 €
11+4 899 €+5 032 €-133 €
12+4 899 €+5 334 €-435 €
13+4 899 €+5 644 €-745 €
14+4 899 €+5 962 €-1 063 €
15+4 899 €+6 288 €-1 389 €
16+4 899 €+6 624 €-1 725 €
17+4 899 €+6 969 €-2 070 €
18+4 899 €+7 323 €-2 424 €
19+4 899 €+7 686 €-2 787 €
20+4 899 €+8 060 €-3 161 €
21+4 899 €+8 444 €-3 545 €
22+4 899 €+8 838 €-3 939 €
23+4 899 €+9 243 €-4 344 €
24+4 899 €+9 660 €-4 761 €
25+4 899 €+10 087 €-5 188 €
Total+122 475 €+135 470 €+-12 995 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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