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Achat : Maison Ecueillé (36240)

Bien expiré
VilleÉcueillé (36)
Surface76m²
Coût Total103 360€
Loyer Annuel5 847€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 684,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ecueille - Une maison de ville à restaurer comprenant : entrée, salon, cuisine, une chambre avec douche, wc. A l’étage : trois chambres et salle de bains. Grenier sur l’ensemble. Cave sous partie. Cour avec préau et dépendance avec grenier. - Classe énergie : Non requis - Classe climat : Non requis - Prix Hon. Négo Inclus : 52 000 € dont 4,00% Hon. Négo Ttc charge acq. Prix Hors Hon. Négo :50 000 € - Réf : 074/1707 - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques:

Ville : Écueillé
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36240
Coordonnées : 47.083700, 1.346840
Total : 103 360€
Prix d'acquisition : 52 000€
Travaux : 47 200€
Valeur du bien : 99 200€
Frais de notaire : 4 160€
Coût estimé : 4 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 6.41€/m²/mois
Fourchette : 4.89€ - 8.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 487€/mois
Loyer annuel estimé : 5847€/an
Fourchette totale : 371€ - 639€/mois
Fourchette annuelle : 4456€ - 7671€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.31% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :841,04 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 919 €
Prix d'achat :52 000 €
Décote à l'achat :-11 919€ (-18.6%)
Marge achat-revente :-39 441€ (-61.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :519,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :30,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 549,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 372,70€
Coût de l'assurance :9 044,00€
Taxe foncière : 584,65€/an
Soit par mois : 48,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 487,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 597,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 76 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, carrelage au sol
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200 €(621 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 800€
    Isolation toiture/combles: 76 m² × 50€/m² = 3800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€/fenêtre = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, baignoire, lavabo, WC, main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (incluant mise aux normes plomberie et électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Écueillé (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 487 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 847 €/an
Calcul : 487 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 603 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 360 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 585 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 749 €
Revenus locatifs : +5 847 €
Charges déductibles : -51 749 €
Résultat foncier Année 1 : -45 903 €(Déficit de 45 903 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 503 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 549 €/an
Revenus locatifs : +5 847 €
Charges déductibles : -4 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 297 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24502.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800 €(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 847 €51 753 €3 606 €-45 906 €21 400 €24 506 €24 506 €
25 963 €4 459 €3 512 €1 505 €--23 002 €
36 083 €4 361 €3 415 €1 721 €--21 280 €
46 204 €4 260 €3 314 €1 944 €--19 336 €
56 328 €4 156 €3 209 €2 173 €--17 163 €
66 455 €4 047 €3 101 €2 408 €--14 756 €
76 584 €3 935 €2 989 €2 649 €--12 107 €
86 716 €3 819 €2 872 €2 897 €--9 210 €
96 850 €3 698 €2 752 €3 152 €--6 058 €
106 987 €3 574 €2 627 €3 413 €--2 645 €
117 127 €3 444 €2 498 €3 682 €---
127 269 €3 311 €2 364 €3 959 €---
137 415 €3 172 €2 226 €4 243 €---
147 563 €3 028 €2 082 €4 535 €---
157 714 €2 879 €1 933 €4 835 €---
167 869 €2 725 €1 779 €5 143 €---
178 026 €2 566 €1 619 €5 460 €---
188 187 €2 400 €1 454 €5 786 €---
198 350 €2 229 €1 283 €6 121 €---
208 517 €2 051 €1 105 €6 466 €---
218 688 €1 868 €921 €6 820 €---
228 861 €1 677 €731 €7 184 €---
239 039 €1 480 €534 €7 559 €---
249 219 €1 276 €329 €7 944 €---
259 404 €1 064 €117 €8 340 €---
TOTAL187 266 €123 233 €52 373 €64 033 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 033 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 228 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 228 €-6 420 €+7 648 €
2+1 228 €0 €+1 228 €
3+1 228 €0 €+1 228 €
4+1 228 €0 €+1 228 €
5+1 228 €0 €+1 228 €
6+1 228 €0 €+1 228 €
7+1 228 €0 €+1 228 €
8+1 228 €0 €+1 228 €
9+1 228 €0 €+1 228 €
10+1 228 €0 €+1 228 €
11+1 228 €+311 €+917 €
12+1 228 €+1 188 €+40 €
13+1 228 €+1 273 €-45 €
14+1 228 €+1 360 €-132 €
15+1 228 €+1 450 €-222 €
16+1 228 €+1 543 €-315 €
17+1 228 €+1 638 €-410 €
18+1 228 €+1 736 €-508 €
19+1 228 €+1 836 €-608 €
20+1 228 €+1 940 €-712 €
21+1 228 €+2 046 €-818 €
22+1 228 €+2 155 €-927 €
23+1 228 €+2 268 €-1 040 €
24+1 228 €+2 383 €-1 155 €
25+1 228 €+2 502 €-1 274 €
Total+30 700 €+19 210 €+11 490 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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