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Maison de ville 9 pièces 160 m²

Bien expiré
VilleSaint-Martin-le-Beau (37)
Surface160
Coût Total255 920
Loyer Annuel17 878
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois+18
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 118,75 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 9 pièces 160 m²

En exclusivité chez Safti, venez découvrir le charme de cette jolie maison de ville située à deux pas de toutes les commodités. Elle dispose au rez de chaussée, d'un entrée, d'une cuisine ouverte sur le séjour, d'un salon et d'un Wc au rez de chaussée. Aux étages supérieurs on profitera de cinq chambres d'une salle de bain et d'un Wc. A l'extérieur, on dispose d'un espace de stationnement pour deux véhicules. A visiter sans tarder !!!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 179 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Valentin BASTARD, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de TOURS sous le numéro 800 874 844

Surface : 160 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/10/2025

Consommation énergie primaire : 322 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 391 € et 5 941 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Martin-le-Beau
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37270
Coordonnées : 47.352370, 0.921633
Total : 255 920
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 62 600
Valeur du bien : 241 600
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 9.31€/m²/mois
Fourchette : 7.50€ - 11.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1490€/mois
Loyer annuel estimé : 17878€/an
Fourchette totale : 1200€ - 1849€/mois
Fourchette annuelle : 14405€ - 22188€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :255 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 248,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :74,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 323,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 627,61
Coût de l'assurance :22 393,00
Taxe foncière : 1 787,80€/an
Soit par mois : 148,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 489,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 472,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible nécessitant rafraîchissement
CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs abîmés et mise à jour de l'éclairage
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 600(391 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:9 600
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 750€ = 15000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 9000€ (installation, placards, plan de travail et électroménager inclus, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Couloir:800
    Rénovation couloir: 5 m² × 160€/m² = 800€ (réparation des murs et mise à jour de l'éclairage, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (installation de baignoire/douche, lavabo, WC et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000
    Rénovation chambres: 50 m² × 120€/m² = 6000€ (revêtement sol et peinture murs/plafonds, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-le-Beau (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 490 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 878 €/an
Calcul : 1 490 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 235 €/an
Base de calcul : Emprunt de 255 920 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 896 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 788 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 518
Revenus locatifs : +17 878
Charges déductibles : -73 518
Résultat foncier Année 1 : -55 640(Déficit de 55 640 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 240
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 918 €/an
Revenus locatifs : +17 878
Charges déductibles : -10 918
Résultat foncier Années 2+ : 6 960 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34240.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 87873 5268 243-55 64821 400 €34 248 €34 248 €
218 23610 7038 0207 532--26 716 €
318 60010 4737 7908 127--18 589 €
418 97210 2357 5518 737--9 852 €
519 3529 9897 3069 363--489 €
619 7399 7357 05210 004---
720 1349 4736 78910 661---
820 5369 2026 51811 335---
920 9478 9216 23812 025---
1021 3668 6325 94912 734---
1121 7938 3335 65013 460---
1222 2298 0245 34114 205---
1322 6747 7055 02214 968---
1423 1277 3764 69215 751---
1523 5907 0354 35216 554---
1624 0616 6844 00017 378---
1724 5436 3203 63718 223---
1825 0345 9453 26119 089---
1925 5345 5572 87319 977---
2026 0455 1562 47320 889---
2126 5664 7422 05921 824---
2227 0974 3151 63122 783---
2327 6393 8731 18923 766---
2428 1923 41673324 776---
2528 7562 94526125 811---
TOTAL572 638248 316118 628324 32321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 324 323
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 878 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 754 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 754-6 420+10 174
2+3 7540+3 754
3+3 7540+3 754
4+3 7540+3 754
5+3 7540+3 754
6+3 754+2 854+900
7+3 754+3 198+556
8+3 754+3 400+354
9+3 754+3 608+146
10+3 754+3 820-66
11+3 754+4 038-284
12+3 754+4 261-507
13+3 754+4 490-736
14+3 754+4 725-971
15+3 754+4 966-1 212
16+3 754+5 213-1 459
17+3 754+5 467-1 713
18+3 754+5 727-1 973
19+3 754+5 993-2 239
20+3 754+6 267-2 513
21+3 754+6 547-2 793
22+3 754+6 835-3 081
23+3 754+7 130-3 376
24+3 754+7 433-3 679
25+3 754+7 743-3 989
Total+93 850+97 297+-3 447
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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