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Triplex à vendre

VilleÉpinal (88)
Surface133m²
Coût Total219 840€
Loyer Annuel14 286€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 183 000 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 1 375,94 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Salon (total 45 m²), 3 chambres, Interphone

EPINAL CENTRE vieille ville, beau duplex style loft. Cuisine ouverte, 2 chambres, une salle de bains, une salle d'eau. Niché au 3éme et dernier étage d'une petite copropriété à faibles charges, cet appartement aux allures de loft ravira les adeptes d'une vie urbaine ou tout se fait à pieds, ou presque. Lumière, vue et style de vie à venir découvrir rapidement.

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.176260, 6.452033
Total : 219 840€
Prix d'acquisition : 183 000€
Travaux : 22 200€
Valeur du bien : 205 200€
Frais de notaire : 14 640€
Coût estimé : 14 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1190€/mois
Loyer annuel estimé : 14286€/an
Fourchette totale : 931€ - 1522€/mois
Fourchette annuelle : 11173€ - 18265€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 338,03 €/m²
Basé sur :357 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 958 €
Prix d'achat :183 000 €
Décote à l'achat :+5 042€ (+2.8%)
Marge achat-revente :-41 882€ (-23.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 088,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :64,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 152,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 804,74€
Coût de l'assurance :19 236,00€
Taxe foncière : 1 428,57€/an
Soit par mois : 119,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 190,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 271,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 133 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain bien entretenue mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres sans photo, état à rafraîchir
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 200 €(167 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 600€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:400€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 80€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 190 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 286 €/an
Calcul : 1 190 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 380 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 840 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 769 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 429 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 778 €
Revenus locatifs : +14 286 €
Charges déductibles : -31 778 €
Résultat foncier Année 1 : -17 492 €(Déficit de 17 492 €)
Imputable sur revenu global : 17 492 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 578 €/an
Revenus locatifs : +14 286 €
Charges déductibles : -9 578 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 708 €/an
Prix d'achat du bien : 183 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 950 €(65% de 183 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 325 €/an
Calcul : 118 950 € × 3,636% = 4 325 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 286 €31 785 €7 387 €-17 499 €17 499 €--
214 571 €9 388 €7 190 €5 183 €---
314 863 €9 186 €6 988 €5 677 €---
415 160 €8 976 €6 778 €6 184 €---
515 463 €8 759 €6 560 €6 705 €---
615 773 €8 534 €6 336 €7 239 €---
716 088 €8 301 €6 103 €7 787 €---
816 410 €8 061 €5 863 €8 349 €---
916 738 €7 812 €5 614 €8 926 €---
1017 073 €7 555 €5 357 €9 518 €---
1117 414 €7 289 €5 091 €10 126 €---
1217 762 €7 013 €4 815 €10 749 €---
1318 118 €6 728 €4 530 €11 389 €---
1418 480 €6 434 €4 236 €12 047 €---
1518 850 €6 129 €3 931 €12 721 €---
1619 227 €5 813 €3 615 €13 414 €---
1719 611 €5 487 €3 289 €14 124 €---
1820 003 €5 149 €2 951 €14 854 €---
1920 404 €4 800 €2 602 €15 604 €---
2020 812 €4 438 €2 240 €16 373 €---
2121 228 €4 065 €1 867 €17 163 €---
2221 652 €3 678 €1 480 €17 975 €---
2322 085 €3 278 €1 080 €18 808 €---
2422 527 €2 864 €666 €19 663 €---
2522 978 €2 435 €237 €20 542 €---
TOTAL457 576 €183 955 €106 805 €273 621 €17 499 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 250 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 621 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 286 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 000 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 000 €-5 250 €+8 250 €
2+3 000 €+1 555 €+1 445 €
3+3 000 €+1 703 €+1 297 €
4+3 000 €+1 855 €+1 145 €
5+3 000 €+2 011 €+989 €
6+3 000 €+2 172 €+828 €
7+3 000 €+2 336 €+664 €
8+3 000 €+2 505 €+495 €
9+3 000 €+2 678 €+322 €
10+3 000 €+2 855 €+145 €
11+3 000 €+3 038 €-38 €
12+3 000 €+3 225 €-225 €
13+3 000 €+3 417 €-417 €
14+3 000 €+3 614 €-614 €
15+3 000 €+3 816 €-816 €
16+3 000 €+4 024 €-1 024 €
17+3 000 €+4 237 €-1 237 €
18+3 000 €+4 456 €-1 456 €
19+3 000 €+4 681 €-1 681 €
20+3 000 €+4 912 €-1 912 €
21+3 000 €+5 149 €-2 149 €
22+3 000 €+5 392 €-2 392 €
23+3 000 €+5 642 €-2 642 €
24+3 000 €+5 899 €-2 899 €
25+3 000 €+6 163 €-3 163 €
Total+75 000 €+82 086 €+-7 086 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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